|
|
Предисловие
Одной из важных задач, решаемых в ходе реформирования Российской системы бухгалтерского учета, является задача обеспечения всех участников экономических процессов достоверной информацией, позволяющей правильно оценивать финансовое положение и результаты деятельности хозяйствующих субъектов, составлять реалистичные прогнозы их дальнейшего развития. Для успешного решения этой задачи необходимо использовать теоретико-методологические разработки, применяемые в различных учетных системах (прежде всего, в МСФО, признанных ориентиром при реформировании не только РСБУ, но и иных систем) и практический опыт реализации данных разработок хозяйствующими субъектами. Однако в России имеется собственная система учета, и МСФО не приняты как национальные российские стандарты. При разработке правил учета использование зарубежного передового опыта должно сочетаться с экономическими реалиями, в которых функционируют ведущие учет и составляющие бухгалтерскую отчетность российские предприятия. Соответственно, не все правила других учетных систем, в т. ч., и МСФО, должны автоматически переноситься в РСБУ, но при этом основные мировые учетные тенденции не могут игнорироваться. В последнее десятилетие в правилах МСФО просматривается направление, связанное с все более широким использованием справедливой стоимости и рыночного подхода. Уже в 90-х годах прошлого века, исходя из этого направления, был выделен такой самостоятельный учетный объект как инвестиционная собственность, для отчетного представления которого главной идеей стала оценка по справедливой стоимости с отнесением ее изменений в показатель прибыль/убыток. Инвестиционная недвижимость представляет собой сложный экономический объект. Она генерирует доход, владеющего ей предприятия, за счет ее использования другими хозяйствующими субъектами.
В системе российских нормативных актов по бухгалтерскому учету подобный объект не выделяется и, соответственно, отсутствует отдельный стандарт (ПБУ), предписывающий порядок его оценки. Причем у российских предприятий подобные объекты встречаются довольно часто, играя иногда очень важную роль в формировании результата деятельности.
Учетные вопросы в отношении инвестиционной недвижимости рассматривались в монографии в следующих направлениях:
• изучение инвестиционной собственности как экономической категории и совершенствование методологических подходов к ее учетному отражению;
• анализ зарубежной практики учета инвестиционной собственности;
• уточнение действующих отечественных положений по учету основных средств, исходя из международной практики;
• подготовка проекта федерального стандарта по бухгалтерскому учету «Учет инвестиционной собственности».
В процессе исследования были использованы следующие методы: сравнительный анализ, системный анализ, монографический, дедукция и индукция, выборки, классификации и группировки.
Объектом исследования явились принципы и методы инвестиционной собственности, изложенные в Международных стандартах финансовой отчетности и в нормативных актах по бухгалтерскому учету в России, а также действующая практика учета объектов инвестиционной собственности при подготовке финансовой отчетности в зарубежных странах.
Научная новизна исследования состоит в уточнении концептуальных подходов к учету инвестиционной собственности на современном этапе развития национальной экономики, в обосновании предложенных моделей оценки инвестиционной собственности, а также в разработке методологического инструментария учетного отражения инвестиционной собственности при подготовке бухгалтерской отчетности российскими предприятиями.
Практическая значимость результатов работы заключается в том, что исследованы различные модели учета инвестиционной собственности в зарубежных странах, сформированы методологические подходы к учету инвестиционной собственности в России и разработан проект федерального стандарта по бухгалтерскому учету (ПБУ), внедрение которого направлено на повышение качества бухгалтерской отчетности и ее полезности для составления прогнозов будущего развития как отдельных субъектов экономики, так, в итоге, и всей экономики в целом.
Глава 1
Инвестиционная собственность как экономическая категория и совершенствование методологических подходов к ее учетному отражению
1.1. Экономическая сущность инвестиционной недвижимости
Состояние рынка инвестиционной недвижимости является одним из важных индикаторов уровня развития экономики любой страны. В России в последние годы рынок недвижимости успешно развивается, например, «в 2010 году активность арендаторов на рынке аренды складских объектов Московского региона заметно выросла по сравнению с показателями предыдущего года. Общий объем купленных и арендованных складских помещений в 2010 году составил около 750 тыс. кв.м.» [106]; в 2013 году объем ввода складских коммерческих площадей в Московском регионе продолжил свой рост. В 2013 году в эксплуатацию было введено около 160 тыс. кв.м. При этом доля свободных площадей не увеличилась, т. к. почти все завершенные проекты арендовались или продавались еще до окончания строительства. Объем сделок в 2013 году по покупке и аренде складских площадей более чем на 30 % превысил уровень 2012 года. [107]. Наличие значительного рынка инвестиционной недвижимости требует ее детального научного исследования, прежде всего, в целях представления о ней достоверной информации всем заинтересованным лицам. Однако согласно Российской системе бухгалтерского учета (РСБУ) самостоятельного актива – «инвестиционная недвижимость» не существует, не определено это понятие и в ГК РФ. В тоже время в Международных стандартах финансовой отчетности, сближение с которыми является приоритетным направлением для РСБУ, инвестиционная недвижимость представлена отдельной статьей в Отчете о финансовом положении предприятия, и правила для ее отражения аккумулированы в МСФО 40 «Инвестиционная недвижимость» [51]. В результате таких различий для многих российских бухгалтеров остается не ясным термин «инвестиционная недвижимость», а пользователи отчетности, подготовленной в формате
РСБУ, не получают необходимых данных об объектах инвестиционной недвижимости. На наш взгляд, в отношении решения задачи учета инвестиционной недвижимости в РСБУ, из нескольких возможных вариантов действий:
• принять в РСБУ полностью правила учета инвестиционной недвижимости МСФО;
• создать абсолютно новые правила учета инвестиционной недвижимости для РСБУ;
• откорректировать правила учета инвестиционной недвижимости МСФО для РСБУ;
Наиболее предпочтительным является последний вариант, т. к. он позволяет актуализировать правила МСФО и сделать их более четкими.
Однако для любого из предложенных вариантов, необходимо, прежде чем создавать новые правила, корректировать их или использовать правила МСФО, исследовать экономическую сущность инвестиционной недвижимости, ее классификации, факторы, влияющие на ее состояние, присущие ей риски, методы управления ее объектами; эффективность ее использования.
Термин «investment property» переведен на русский язык в официальном переводе МСФО как «инвестиционное имущество». Ранее в научной литературе, в изданиях «большой четверки» термин investment property переводился, как правило, либо как «инвестиционная собственность», либо как «инвестиционная недвижимость», что, на наш взгляд, является более точным переводом, т. к. речь идет не о об имуществе вообще, а именно о недвижимом имуществе, т. е. недвижимости. Далее будем использовать термин «инвестиционная недвижимость», который будет считаться равнозначным терминам «инвестиционное имущество» и «инвестиционная собственность». В ГК РФ, как уже отмечалось, отсутствует термин инвестиционная недвижимость, поэтому полагаем важным остановиться на понятиях «недвижимость», «инвестиции» и «инвестиционная деятельность», которые имеют определенное отношение к области, связанной с инвестиционной недвижимостью.
Недвижимость это вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. В Гражданском кодексе Российской Федерации дается следующая дефиниция недвижимости «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства»[2, ст.130], кроме того отмечается, что «к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [2, ст.130]. В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в качестве недвижимости упоминаются также «жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы» [7, ст.1]. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним основана на Конституции Российской Федерации, Гражданском кодексе Российской Федерации, Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также других федеральных законах и нормативно правовых актах Российской Федерации [7, ст.3]. В соответствии с российскими правовыми нормами, сделки с недвижимостью должны пройти обязательную государственную регистрацию, до тех пор, пока регистрация не состоялась, сделка не считается законченной и не имеет правовых последствий – «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней» [2, ст.131]. Регистрация состоит в записи, которую делает регистрирующий орган в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В России регистрацию в соответствии с Федеральным законом от 22.08.2004 N 122-ФЗ осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии [8]. Сделки могут быть заключены либо в нотариальной, либо в простой письменной форме (их юридическая сила идентична).
В англо-саксонской правовой системе, недвижимость делится на «real-estate» – недвижимость как объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т. д.); и на «real-property» – имущественные права на объекты недвижимости. В МСФО инвестиционная недвижимость именуется как «Investment Property», в чем, на наш взгляд, отражается тот факт, что доходы предприятие-владелец получает именно от имущественных прав на объекты недвижимости, но не от их физического использования.
Под инвестицией понимают вложение капитала с целью получения прибыли (Википедия), вложение это связано со многими рисками и будет выгодно для инвестора, только если проект будет прибыльным. Также используется и такое определение инвестиции как «денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта» [6, ст.1].
Под инвестиционной деятельностью понимают – вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта [6, ст.1].
Согласно монетарной теории денег, средства используют либо для потребления, либо для сбережения. Считается, что сбережением средства изымаются из оборота и создаются предпосылки для кризисов. Инвестирование наоборот способствует привлечению в оборот сбережений. Однако, т. к. инвестиционная недвижимость включает в себя объекты, которые предприятие хранит для их будущей продажи с целью извлечения прибыли от роста их стоимости (само их при этом не использует), то такие объекты, по сути, изымаются из оборота и долгое время по существу являются в большей мере сбережением, нежели потреблением. Например, приобретенные с целью будущей (более чем через год) продажи земельные участки, могут находиться десятилетия у предприятия без какого-либо использования, т. к. предприятие ждет, когда достаточно вырастит цена на эти участки. Тем самым земля надолго извлекается из оборота. Если в ожидании продажи земельные участки сдаются в операционную аренду, то можно считать, что изъятия из оборота не происходит, т. к. эти объекты используются, хотя и другим хозяйствующим субъектом.
В инвестиционной деятельности выделяют прямое инвестирование и косвенное (через посредника в виде которого может, например, выступать банк). В отношении инвестиционной собственности инвестором выступает само предприятие, которое вкладывает средства в объекты недвижимости (если точнее, то в права на эти объекты) с целью осуществления инвестиционной деятельности для извлечения прибыли. Т. е. инвестирование в данном случае является прямым.
Инвестиция в инвестиционную недвижимость имеет отличие от иных инвестиций, которые классифицируются по объекту инвестирования на:
• реальные инвестиции
• финансовые
• спекулятивные.
Инвестиционная недвижимость обладает признаками: и реальных инвестиций, под которыми понимают прямую покупку реального капитала в различных формах, в данном случае происходит покупка реального капитала в форме материального актива, представленного недвижимым имуществом (здание, земля); и финансовых инвестиций, если объект предназначен для сдачи в финансовую аренду; и спекулятивных инвестиций, если покупка недвижимости сделана только ради возможного роста ее цены (часто под спекуляцией понимают операцию, совершенную для получения разницы в цене (ценной бумаги, иного актива), при этом даже при длительном времени операции доход зарабатывается только один раз при продаже).
Инвестиционная недвижимость может исследоваться в разрезе различных признаков. Нами предлагается для инвестиционной недвижимости следующая классификация, которая может быть использована как в целях управления инвестиционной недвижимостью, так и для целей ее учетного отражения.
По характеру объекта, прежде всего, следует выделить следующие составляющие инвестиционной недвижимости:
• земля;
• готовое здания;
• часть готового здания;
• здание, находящееся в стадии строительства;
• часть здания, находящегося в стадии строительства.
Очевидно, что от характера объекта зависят и способы его использования, и затраты на его хранение, содержание, и различные специфические риски, и размеры, сроки получения доходов и многие другие факторы. В отчетности такая информация необходима для того, чтобы сделать соответствующие раскрытия.
По способу извлечения дохода инвестиционную недвижимость целесообразно разделить на приносящую доход посредством:
• сдачи в аренду;
• продажи;
• сдачи в аренду с последующей продажей.
Способ получения дохода весьма важен как для планирования управления инвестиционной недвижимостью, так и для управления всем предприятием, так как от него зависят размеры, сроки, риски денежных потоков, ожидаемых от данных активов. Во всех перечисленных случаях предприятие должно применять соответствующую тактику и стратегию, и представлять заранее каким образом будет выглядеть отчетность предприятия.
По срокам инвестирования инвестиционная недвижимость может быть классифицирована в зависимости от предполагаемого срока владения ею, как инвестиция:
• среднесрочная (1–3 года);
• долгосрочная (свыше 3–5 лет).
Устанавливать срок инвестиции должны соответствующие менеджеры предприятия, хотя, точный срок необходим, если инвестиция будет учитываться по исторической модели (фактическим затратам), если инвестиционная недвижимость предназначена для продажи в будущем и учитывается по модели справедливой стоимости, то для целей отражения в финансовой отчетности точность срока не требуется.
По форме собственности на инвестиционную недвижимость она классифицируется на:
• частную (частные предприятия);
• государственную (государственные предприятия);
• иностранную (иностранные предприятия);
• смешанную (предприятия со смешанным капиталом, имеющие в качестве акционеров и частный бизнес, и государство, и иностранных инвесторов).
Различные собственники могут требовать разных подходов как к управлению инвестиционной недвижимостью, так и использования различных стандартов формирования финансовой отчетности.
По типу использования инвестиционную недвижимость, относящуюся к зданиям, можно разделить на недвижимость:
• торговую;
• складскую;
• офисную;
• прочую.
По классу недвижимости рекомендуется выделить классы:
В бизнесе принято разделять коммерческую недвижимость на 4 основных класса A, B, C и D. Для разделения на классы необходимы ясные критерия отнесения объекта к тому или иному классу, например: территориальное расположение; подъездная доступность; наличие системы кондиционирования, сигнализации, скоростных лифтов, подземной парковки, центрального управления зданием, и т. п.
По способу генерирования денежных потоков среди объектов инвестиционной недвижимости следует выделить объекты:
• независимо от других (самостоятельно) генерирующие денежные потоки;
• генерирующие денежные потоки только совместно с другими активами.
Такое деление требуется для управления, финансового планирования, а также в учетных целях оно необходимо для проверки инвестиционной недвижимости на обесценение.
По предназначению инвестиционную недвижимость целесообразно разделить на:
• изначально определенную как инвестиционная недвижимость;
• вынужденно переведенную в инвестиционную недвижимость;
• переведенную в инвестиционную недвижимость по изначально принятому плану.
Информация в таком разрезе нужна для управления инвестиционной недвижимостью, принятия решений о ее дальнейшем использовании; для пользователей отчетности такие сведения будут полезны для более глубокого понимания процессов, происходящих на предприятии.
По типу арендатора сданную в аренду инвестиционную недвижимость необходимо разделить на:
• сданную не связанной стороне;
• сданную связанной стороне: в т. ч.:
• дочерней компании;
• совместной компании;
• ассоциированной компании;
• менеджменту (членам их семей) предприятия.
Такая информация требуется как для управления и анализа инвестиционной недвижимости, а также разработки и мониторинга стратегии предприятия в целом; так и для представления в отчетности информации о связанных сторонах и исключении внутренних операций в консолидированной отчетности.
По частоте переклассификации в другие активы, и назад в инвестиционную недвижимость (например, в основные средства, запасы) инвестиционная недвижимость может быть разделена на:
• никогда не подвергавшуюся переклассификации;
• единожды переклассифицированную;
• многократно переклассифицированную.
Постоянные переклассификации, скорее всего, свидетельствуют о наличии определенных проблем у предприятия, в редких случаях, они могут свидетельствовать о гибкости управления, такая информация весьма важна пользователю отчетности, т. к. при переклассификациях изменяются методы учета, оценки.
По способу поступления на предприятие:
• приобретенная без приобретения бизнеса;
• приобретенная в сделке по приобретению бизнеса;
• построенная;
• арендованная по договору финансовой аренды;
• арендованная по договору операционной аренды.
Для управления и учета (безусловно, со многих точек зрения) важно разделять объекты по способу их поступления на предприятие. Для учета это необходимо делать в связи с различиями в первоначальных оценках при разных способах поступления объектов инвестиционной недвижимости на предприятие.
По наличию для объектов (в целях определения их справедливой стоимости) исходных данных, относящихся согласно МСФО (IFRS) 13 [45] к уровню:
• первому (наблюдаемый на рынке);
• второму (наблюдаемый на рынке);
• третьему (не наблюдаемый на рынке).
Наличие исходных данных различных уровней свидетельствует о развитости рынков для объектов инвестиционной недвижимости, что непосредственно связано как с размером возможных доходов, ожидаемых от них, так и с рисками неполучения или снижения этих доходов. Для отчетности эта классификация необходима для определения справедливой стоимости объектов инвестиционной недвижимости.
По используемой модели оценки, инвестиционную недвижимость подразделяют на оцениваемую по модели, основанной на стоимости:
• справедливой;
• фактической.
Любой менеджер предприятия должен хорошо представлять: какой вид оценки использовался для данного объекта, иначе он не сможет правильно оценить ситуацию с этим объектом; каким образом определялся результат работы – как реализованная прибыль/убыток или как не реализованная (виртуальная) прибыль/убыток; какие изменения в результате можно ожидать, и какова вероятность и сила ожидаемых изменений. Для отчетности выбор модели имеет принципиальное значение, т. к. при выборе модели по справедливой стоимости результат будет (как уже отмечено выше) представлять собой нереализованную прибыль/убыток.
По тенденции изменения справедливой стоимости (только для инвестиционной недвижимости, учитываемой по модели оценки по справедливой стоимости) инвестиционную недвижимость следует разделить на имеющую в течение периода службы тенденцию:
• снижения справедливой стоимости;
• роста справедливой стоимости;
• резких изменений справедливой стоимости в различных направлениях;
• стабильного значения справедливой стоимости.
Для принятия решений о дальнейшей судьбе объекта менеджеры должны располагать данной информацией и постоянно анализировать ее, в ней отражается рискованность сделанных инвестиций в инвестиционную недвижимость, менеджеры и пользователи отчетности на основе подобных сведений делают прогноз о будущих доходах (убытках) ожидающих компанию.
По факту обесценения (только для инвестиционной недвижимости, учитываемой по исторической модели (по фактической стоимости)) инвестиционную недвижимость следует разделить на:
• подвергавшуюся обесценению;
• не подвергавшуюся обесценению.
Менеджер, имеющий дело с обесцененной инвестиционной недвижимостью, должен очень внимательно относиться к ожидаемым от нее доходам, возможно, стоит пересмотреть ее предназначение, сократить сроки использования, принять иные меры для того, чтобы сделать ее эффективной для предприятия. Подобная информация весьма важна для пользователей, оценивающих и качество управления активами, и их состояние, и доходные перспективы от них.
Для того чтобы предприятие инвестировало в инвестиционную недвижимость, необходимы определенные условия, которые также важны для любых инвестиций. На наш взгляд, прежде всего такие как:
1. Наличие соответствующей внутренней политики страны, обеспечивающей благоприятную правовую и экономическую среду для осуществления долгосрочных инвестиций, т. е. наличие благоприятного инвестиционного климата.
2. Наличие у предприятия четкого перспективного плана в отношение будущего предполагаемых инвестиций в инвестиционную недвижимость. Предприятию целесообразно также готовить инвестиционный меморандум. Обычно инвестиционный меморандум делается для внешних пользователей и раскрывает для них инвестиционную привлекательность проекта, связанные с ним риски, основную бизнес-идею, бизнес-модель. В случае инвестиционной недвижимости такой меморандум, на наш взгляд, также необходим, он может быть представлен в виде некоторого поясняющего текста (раскрытия информации об инвестиционной недвижимости) в отчетности, или в качестве отдельного документа. Следует отметить, что такой документ полезен и для менеджмента предприятия при принятии решения об инвестициях в инвестиционную недвижимость.
3. Адекватность доходности сопутствующих инвестиции рисков, т. е. ожидание определенного соотношения прибыли и риска. Некоторые предприятия выбирают меньший риск, и, следовательно, меньшую прибыль, другие согласны на высокие риски, и надеются на более высокую прибыль. Размер инвестиционного риска характеризуется вероятностью потери инвестиций и дохода от них. Принято считать, что величина общего интегрального риска по инвестициям включает в себя семь видов риска: законодательный, политический, социальный, экономический, финансовый, криминальный, экологический. Как правило, среднероссийский риск принимается равным единице, а риски регионов могут быть больше или меньше единицы.
На наш взгляд, следующие факторы риска являются наиболее характерными для инвестиционной недвижимости:
• необходимость дополнительного финансирования в инвестиционную недвижимость – значительные затраты на ее содержание, поддержание в состоянии готовности к продаже или использованию;
• негативные тенденции на рынке недвижимости;
• сезонный характер возможного использования недвижимости;
• наличие сильной конкуренции на рынке недвижимости;
• изменение природных, техногенных, климатических условий в месте нахождения недвижимости;
• низкая ликвидность (относительно длительный период продажи);
• в целом невысокая доходность в последние десятилетия (особенно в случае сдачи в аренду).
4. Наличие плана действий на случай изменения ожидаемых выгод в сторону их уменьшения (хотя у предприятия должна быть уверенность в прибыльности инвестиций в инвестиционную собственность для их осуществления, однако должны рассматриваться и возможные будущие негативные изменения в первоначальных планах).
5. Необходимо, чтобы арендатор (арендаторы) вызывал(и) доверие, имел(и) прозрачную деятельность и отчетность, и хорошую партнерскую историю, если предполагается получать доход от инвестиционной недвижимости посредством сдачи ее в аренду.
6. Наличие привлекательных особенностей у инвестиции в недвижимость по сравнению с другими инвестициями. К таким положительным характеристикам инвестиций в инвестиционную собственность в России относятся:
• относительная стабильность цен на недвижимость и арендную плату. Хотя в других странах (например в США, в ХХ и XXI веках наблюдались случаи резкого падения цен (и сохранение низких цен длительное время) на недвижимость, в России сохранялась более стабильная ситуация на рынке недвижимости и снижение цен довольно быстро восстанавливалось;
• превышение уровня доходности от данных инвестиций над уровнем инфляции (в большинстве случаев);
• принципиальная возможность попробовать изменить предназначение инвестиционной недвижимости и использовать ее непосредственно самим, может быть после незначительных перестроек.
На наш взгляд, изучая экономическую сущность инвестиционной недвижимости, следует особо рассмотреть соотношение понятия «основные средства» и понятия «инвестиционная недвижимость». Понятие основных средств характеризуется в МСФО как:
«…материальные активы, которые:
а) предназначены для использования в процессе производства или поставки товаров и предоставления услуг, при сдаче в аренду или в административных целях;
б) предполагаются к использованию в течение более чем одного отчетного периода» [41].
Инвестиционная недвижимость охарактеризована как «недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала, или того и другого, но:
а) не для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, в административных целях; а также
б) не для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности» [44].
В МСФО 40 «Инвестиционное имущество» вводится также термин «недвижимость, занимаемая владельцем», под которой понимается «недвижимость, находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды), предназначенная для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных целях» [44]. Недвижимость, занимаемая владельцем, учитывается аналогично объектам основных средств, и, по существу, является их составной частью, в отчете о финансовом положении она включается в состав основных средств.
Отличие инвестиционной недвижимости от основных средств состоит, прежде всего, в том, что основные средства предприятие непосредственно использует само (за исключением движимого имущества, сдаваемого в операционную аренду), а инвестиционная недвижимость эксплуатируется другими хозяйствующими субъектами, либо вообще не эксплуатируется (земля в ожидании будущей продажи, ожидаемой более чем через год). Так как доход, который предприятие получит от инвестиционной недвижимости, не зависит от качества и эффективности внутренней работы предприятия (по производству продукции или оказанию услуг), а во многом зависит от рыночной конъюнктуры (в случае продажи и сдачи в аренду), а также от того насколько эффективно будет эксплуатировать его арендатор (в случае сдачи в аренду), то первоначальная и балансовая стоимости этой недвижимости не содержат в себе существенной ценности для пользователя отчетности, равно как и для менеджеров предприятия. Важным в данном случае становится справедливая стоимость инвестиционной недвижимости, т. е. величина, указывающая пользователю возможные будущие выгоды, которые будут получены от этой недвижимости, и которые видит в ней рынок. Наилучшим показателем, дающим пользователю возможность уяснить, насколько предприятие увеличило свое богатство за счет вложений в инвестиционную недвижимость или уменьшило его за отчетный период, является показатель прироста (снижения) ее справедливой стоимости. Это изменение справедливой стоимости согласно МСФО немедленно признается в прибылях/убытках, т. е. признается виртуальный (нереализованный) результат, подобно тому, как это делается в отношении инвестиций, представленных ценными бумагами, измеряемыми по справедливой стоимости через прибыль/убыток (в качестве еще одного варианта допустимо правилами МСФО 40 «Инвестиционное имущество» использовать историческую модель оценки результата, но этот вариант, на наш взгляд, плохо отражает экономическую сущность инвестиционной недвижимости).
Следует подчеркнуть еще одну особенность инвестиционной недвижимости, состоящую в способности отдельного объекта, относящегося к ней, генерировать независимый от других объектов денежный поток, в то время как объекты основных средств, обычно, генерируют денежные потоки только при совместном использовании нескольких из них. Соответственно, и по способу и степени самостоятельности генерирования денежного потока; и по значимости для всех лиц, принимающих решения; и по виду оценки и модели признания результата от владения ею; и по методам планирования поступления от нее выгод и управления этими выгодами – инвестиционная недвижимость кардинально отличается от основных средств. Важным представляется, что физическая (материальная) форма в случае инвестиционной недвижимости не так важна, как права на нее, позволяющие сдать ее в аренду или продать (в будущем), хотя физические свойства объектов недвижимости, безусловно, могут оказывать влияние на уровень получаемого от них дохода.
В связи с отмеченными отличиями инвестиционной недвижимости и основных средств, и тем, что в РСБУ, скорее всего, для приближения к МСФО, из основных средств был выделен актив «Доходные вложения в материальные ценности» (статья в активе баланса), отражаемый на отдельном счете и включающий в себя объекты, в определенной мере схожие с инвестиционной недвижимостью, мы не можем согласиться с точкой зрения, отраженной, например, в следующем высказывании: «Так, например, основные средства, предназначенные для получения дохода не по их прямому назначению (для передачи в аренду), в бухгалтерском учете учитываются на счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности". Поскольку по своей природе данные объекты не перестают быть основными средствами, то для целей экономического анализа эти активы имеют значение» [94]. Конечно, эти объекты имеют значение для анализа, причем может быть даже еще большее, чем основные средства, но они именно перестают быть основными средствами, если становятся инвестиционной недвижимостью, и их анализ с приведенной выше позиции не позволит получить правдивые результаты. В тоже время следует разделить мнение о том, что счет 03 "Доходные вложения в материальные ценности»… по сути… является "производным" от счета 01 "Основные средства" с аналогичным порядком формирования стоимости и списания ее через амортизационные отчисления. Неудивительно, что учет объектов, отраженных на счете 03, регулируется ПБУ 6/01. Итогом такого универсального "регулирования" является то, что между основными средствами, эксплуатируемыми в ходе основной деятельности и сданными в аренду, немного отличий. В национальном законодательстве есть пробел в регулировании учета инвестиционного имущества, для которого не подходят правила учета основных средств, доходных вложений в материальные ценности, вложений во внеоборотные активы, поэтому предлагаем обратиться к международному опыту, в частности к МСФО (IAS) 40» [52].
В связи с вышеизложенным еще раз подчеркнем, что экономическая сущность инвестиционной недвижимости именно в том и состоит, что этот объект не является основным средством, под которым подразумевается актив, генерирующий денежные потоки в процессе его использования непосредственно самим предприятием. Сущность заключается, на наш взгляд, в том, что этот объект приносит выгоды без самоиспользования компанией, отсюда следует и особый подход к управлению им и к правилам его учетного представления. Главным становится необходимость сообщения пользователям информации о справедливой стоимости этого объекта, т. е. оценки рынком будущих выгод в нем содержащихся.
Не случайно, поэтому для инвестиционной недвижимости предлагается в МСФО модель оценки по справедливой стоимости (хотя остается вариант выбора модели по первоначальной оценке).
1.2. Методологические подходы к учетному отражению инвестиционной недвижимости
Отметим некоторые проблемы, связанные с учетным отражением инвестиционной недвижимости и вытекающие из экономической сущности. Важной проблемой, связанной с использованием для инвестиционной недвижимости модели учета по справедливой стоимости через прибыль/убыток, является то, что:
• во-первых, инвестиционная недвижимость способна оказывать сильное влияние на стабильность показателя прибыль/убыток. Ее справедливая стоимость может постоянно изменяться то в сторону увеличения, то уменьшения, что, влияет не только на финансовое положение и результаты деятельности отдельного предприятия (или нескольких), но создает дестабилизирующую атмосферу на рынках;
• во-вторых, в условиях продолжительного и иногда искусственно создаваемого (не оправданного) роста справедливой стоимости постепенно формируется излишний перегрев рынка, что может привести к кризису, с началом которого справедливая стоимость начнет падать, принося несоразмерные убытки предприятиям, и провоцируя дальнейшее нарастание кризисной ситуации.
Могут встречаться и проблемы, связанные с определением самой справедливой стоимости, хотя с принятием МСФО IFRS 13, правила ее расчета стали более полными. Целый ряд проблем проистекает из того, что правила МСФО 40 требуют от бухгалтера для отражения инвестиционной недвижимости применения профессионального суждения, что всегда привносит некоторую субъективность. Профессиональное суждение необходимо, прежде всего, при:
• определении объекта, как соответствующего дефиниции инвестиционной недвижимости или недвижимости, занимаемой владельцем, или недвижимости, предназначенной для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности;
• установлении факта выполнения или невыполнения критериев признания инвестиционной недвижимости;
• выборе учетной политики в отношении модели последующей оценки инвестиционной недвижимости;
• определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в случае необходимости.
Профессиональное суждение требуется и при принятии решения о том, стоит ли раскрывать дополнительную информацию об инвестиционной недвижимости, чтобы сделать отчетность более транспарентной [82, 83] и полезной для пользователей.
Основное отличие инвестиционной недвижимости от основных средств состоит в том, что объекты инвестиционной недвижимости предприятие само непосредственно не использует, а получает доход либо от других сторон, которые либо их используют, либо доход от продажи данных объектов. Соответственно для пользователей, прежде всего, важна информация о том какие денежные потоки будут генерироваться объектами инвестиционной недвижимости.
В связи с этим к методологическим основам отражения инвестиционной недвижимости следует отнести:
• принципы, на которых строится отчетное отражение инвестиционной недвижимости;
• критерии признания объектов в качестве инвестиционной недвижимости и установление их выполнения;
• совокупность методов ее учетного представления в отчете о финансовом положении, включая методы определения ее балансовой стоимости;
• определение результата от ее наличия на предприятии и операций с ней, и представление этих результатов в отчете о совокупном доходе;
• методы представления информации об инвестиционной недвижимости в отчете о движении денежных средств;
• требования к раскрытию информации об инвестиционной недвижимости;
• правила переклассификации объектов в актив «инвестиционная недвижимость» и из этого актива в другие активы.
Среди всех принципов, используемых МСФО, для отчетного отражения инвестиционной недвижимости, прежде всего, подходит принцип достоверного представления, нашедший в проекте новых концептуальных основ МСФО свое проявление в характеристике информации, которая именно так и называется – достоверное (правдивое) представление. В соответствии с этим принципом, пользователь должен иметь возможность получить из отчетности наиболее объективную оценку будущих выгод, содержащихся в инвестиционной недвижимости, эта оценка соответствует величине справедливой стоимости инвестиционной недвижимости на отчетную дату. Также большое значение имеют принципы: превалирования экономической сущности над юридической формой, рациональности, существенности. Исходя из принципа превалирования экономической сущности над юридической формой, объекты инвестиционной недвижимости появляются в отчетности предприятия, только тогда, когда выполнены критерии признания этой недвижимости в качестве актива – инвестиционная недвижимость. Принцип существенности может быть проиллюстрирован тем, что, если, например, в аренду сдается только одна комната в здании, состоящем из 40 комнат, то такое здание не будет рассматриваться как объект инвестиционной недвижимости, и, соответственно, наоборот, если большая часть помещений здания сдается в аренду, но при этом есть комнаты, занимаемые владельцем, то такое здание признается в качестве объекта инвестиционной недвижимости.
Для признания объектов инвестиционной недвижимости не требует большого количества критериев, т. к. данный объект достаточно понятен для человека и может быть им легко идентифицирован, соответственно достаточно того, что объект соответствует определению инвестиционной недвижимости и выполняются два стандартных критерия признания: уверенность в получении экономических выгод от объекта и возможность его надежной стоимостной оценки.
Для учетного представления инвестиционной недвижимости в балансе наиболее адекватной величиной является справедливая стоимость объекта на отчетную дату. В этой оценке отражаются будущие выгоды, ожидаемые от объекта, т. е. именно та информация, которая позволит пользователю сделать прогноз в отношении будущих ожидаемых выгод (денежных потоков) от инвестиционной недвижимости. Гораздо в меньшей степени уместной является оценка по исторической стоимости, т. е. первоначальной с учетом амортизации и накопленных убытков от обесценения. Такая оценка допустима согласно правилам МСФО, но, на наш взгляд, противоречит экономической сущности инвестиционной недвижимости и задачам ее учетного представления. Следует отметить, что согласно МСФО 40 [44], в случае приобретения объекта инвестиционной недвижимости, его первоначальной оценкой является оценка по исторической стоимости, т. е. первоначальная оценка, аналогичная стоимостной величине, определяемой для основных средств. Полагаем, что такой порядок не соответствует экономической сущности инвестиционной недвижимости и интересам пользователей отчетности, в связи с чем, считаем целесообразным, уже при принятии к учету использовать для оценки справедливую стоимость.
Для отражения результатов по операциям с инвестиционной недвижимостью приоритетной является модель ее оценки по справедливой стоимости через прибыль/убыток. Модель определения результата по исторической стоимости не дает качественной информации для принятия решений пользователями, хотя такая модель разрешена МСФО, полагаем, что она вуалирует реальную картину результата деятельности предприятия, и не должна использоваться для инвестиционной недвижимости.
В отчете о движении денежных средств информация об операциях с инвестиционной недвижимостью отражается по разделу «Инвестиционная деятельность», что, по нашему мнению, позволяет верно представить характер денежных потоков от данных объектов.
Для раскрытия информации об инвестиционной недвижимости, полагаем необходимым расширить соответствующие правила, содержащиеся в МСФО 40, обязательные раскрытия должны позволить пользователю правильно оценить ситуацию с инвестиционной недвижимостью, для чего следует представить сведения, отражающие подробные характеристики инвестиционной недвижимости [44].
Переклассификация объектов недвижимости, на наш взгляд, должна строиться на следующем общем правиле: входящая оценка нового вида актива является последней оценкой старого вида актива, определенной на дату переклассификации.
Глава 2
Зарубежная практика учета инвестиционной собственности
2.1. Современные подходы к признанию и оценке инвестиционной собственности в различных учетных системах
Обобщением существующих в национальных системах правил учета и отчетности инвестиционной недвижимости является Международный стандарт финансовой отчетности «Инвестиционное имущество» (МСФО (IAS) 40).
До принятия МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество», бухгалтерский учет инвестиций в недвижимость регулировался национальными стандартами бухгалтерского учета. Хотя учет в каждой из юрисдикций отличается, применялась либо модель учета первоначальной стоимости недвижимости, либо модель переоценки. Если выбиралась модель переоценки, то переоцененной стоимостью обычно признавалась справедливая стоимость на дату переоценки, а изменения стоимости в результате переоценки, признавались в составе капитала. Модель учета инвестиционного имущества по справедливой стоимости с отражением ее изменений в составе прибыли (убытка) не применялась в мире до принятия МСФО 40 «Инвестиционное имущество».
Впервые в системе МСФО введен этот стандарт к обязательному применению при составлении годовой финансовой отчетности за периоды, начинающиеся 1 января 2001 года или после этой даты. Стандарт 2000 года заменил ранее действовавшие требования, которые были установлены в МСФО 25 «Учет инвестиций». В соответствии с МСФО 25 «Учет инвестиций», компании разрешалось выбирать метод учета инвестиций в недвижимость по остаточной стоимости согласно основному порядку учета, изложенному в МСФО 16 «Основные средства»; по переоцененной стоимости за вычетом амортизации согласно допустимому альтернативному порядку учета, изложенному в МСФО 16 «Основные средства»; по фактическим затратам на приобретение за вычетом величины обесценения согласно МСФО 25 «Учет инвестиций» или по переоцененной стоимости, согласно МСФО 25 «Учет инвестиций». Положения МСФО 25 «Учет инвестиций» потеряли свою силу при вступлении в действие первой версии (2000 года) стандарта по учету инвестиционной недвижимости. В настоящее время действует МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество» в редакции 2005 года с учетом внесения в него изменений последующими стандартами (например, МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости»).
В соответствии с МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество», – инвестиционной собственностью является:
• имущество, находящееся во владении организации и используемое для операционной аренды с целью получения арендных платежей или увеличения капитала; или для осуществления и того, и другого;
• строящаяся недвижимость, которая подготавливается для дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности в будущем.
В частности к инвестиционной собственности относятся:
• земли, предназначенные для долгосрочного увеличения капитала, а не для кратковременной продажи в процессе обычной бизнес деятельности;
• земли, находящиеся в настоящее время для неопределенного будущего использования. Если организация не определила, как она будет использовать землю: сдавать в аренду или использовать для перепродажи в ходе обычной деятельности, то в этом случае земля должна учитываться в качестве предназначенной для увеличения стоимости капитала;
• здания, принадлежащие организации (или находящиеся в ее владении по договору финансовой аренды) и переданные в аренду третьим лицам;
• пустующие здания, но ожидаемые для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;
• строящееся имущество или находящееся в процессе реконструкции для будущего использования в качестве инвестиционной собственности.
Классификация инвестиционной недвижимости как компонента активов обусловливается переходом рисков и контроля за поступлением экономических выгод. Наличие права собственности, согласно ведущему принципу МСФО – приоритета содержания над формой, – не является обязательным условием для признания актива. Поэтому в качестве инвестиционной собственности отражаются также объекты, полученные на условиях финансовой или операционной аренды (при условии выполнения всех иных требований к признанию).
В соответствии с МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество», первоначальная оценка инвестиционного имущества должна производиться на основе фактических затрат, связанных с приобретением, строительством или сооружением. В первоначальную стоимость инвестиционной недвижимости включаются, прежде всего, цена сделки и транзакционные издержки (стоимость юридических, консультационных услуг, налоги на передачу собственности и т. п.). При этом предполагается, что цена сделки является наилучшим свидетельством справедливой стоимости при первоначальном признании, за исключением случаев, когда сделка:
• происходит между связанными сторонами;
• является вынужденной;
• не происходила на рынке с наиболее благоприятными условиями;
• единица учета, представленная ценой сделки, отличается от единицы учета для актива или обязательства, оцениваемого по справедливой стоимости (например, сделка включает транзакционные издержки).
Общехозяйственные расходы не включаются в фактическую стоимость объекта, если не доказано, что они непосредственно относятся к его приобретению и доведению до вышеопределенного состояния. Операционные убытки, возникающие до момента выхода инвестиционной недвижимости на предусмотренный бизнес-планом уровень сдачи помещений в аренду, компонентом первоначальной стоимости не признаются.
Порядок формирования себестоимости инвестиционной недвижимости, приобретенной с отсрочкой платежа на период, превышающий обычные условия коммерческого кредитования производится стандартным образом и определяется как эквивалент цены при условии немедленного платежа денежными средствами на дату признания (эквивалент определяется приведением номинальной суммы платежа к вышеуказанной дате). Разница между исходной и дисконтированной величинами признается расходами по процентам за отсрочку и включается в расходы периода в течение срока коммерческого кредита.
В случае, когда объект инвестиционной недвижимости приобретается в результате обмена (на немонетарный или монетарный актив или сочетание монетарного и немонетарного активов), его первоначальной оценкой будет справедливая стоимость, кроме случаев, когда мена лишена коммерческого содержания и справедливая стоимость ни полученного объекта, ни переданного актива не может быть достоверно определена. В таких ситуациях первоначальной оценкой будет величина балансовой стоимости передаваемого актива.
Здания, построенные предприятием, оцениваются по справедливой стоимости. При невозможности ее определения по сумме затрат на дату завершения строительства или реконструкции. В первоначальную стоимость включаются также затраты по займам в соответствии с МСФО (IAS) 23 «Затраты по займам». Сверхнормативные затраты ресурсов, возникшие при строительстве или реконструкции инвестиционной недвижимости, в первоначальную оценку не включаются.
Для последующего измерения инвестиционной недвижимости Международный стандарт финансовой отчетности "Инвестиционное имущество» (МСФО (IAS) 40) в качестве общего подхода предлагает организациям выбрать одну из моделей учета: справедливую или первоначальную стоимость. Исключением из приведенного правила является отражение объектов инвестиционной собственности, арендуемых на условиях операционной аренды. Для последующей оценки такого имущества в соответствии с п. МСФО (IAS) 40 "Инвестиционное имущество», всегда должна применяться справедливая стоимость.
МСФО (IAS) 40 "Инвестиционное имущество» требует оценивать справедливую стоимость инвестиционной собственности при любой учетной политике, так как в случае выбора модели учета по первоначальной стоимости в примечаниях к финансовой отчетности необходимо отразить информацию о ее справедливой стоимости.
На практике, подавляющее большинство компаний в большинстве юрисдикций, применяемых МСФО, учитывают свои инвестиции в недвижимость по справедливой стоимости. В некоторых странах справедливая стоимость используется меньше ввиду отсутствия надежных источников информации или из соображений конкуренции.
Как уже отмечалось, выбранная учетная политика должна последовательно применяться ко всем типам инвестиционной собственности, которой владеет собственник, то есть она не может применяться избирательно, и, переход от одной модели к другой может быть осуществлен только в том случае, если он сможет привести к более уместной и надежной информации. При этом очевидно, что переход от справедливой стоимости к первоначальной не может обеспечить формирования более надежной и уместной информации. Таким образом, если компания выбрала модель учета по справедливой стоимости, то переход к первоначальной стоимости неприемлем.
При формировании финансовой отчетности в формате МСФО компании в ряде случаев требуется применение профессионального суждения, например, при признании актива в качестве инвестиционной собственности в случаях аренды, многоцелевой недвижимости, а также в случае, если компания предоставляет дополнительные услуги арендатору.
Имущество, находящиеся в распоряжении арендатора (по договору операционной аренды), классифицируются и учитываются как инвестиционная собственность, при условии, что оно отвечает следующим критериям:
• все прочие критерии инвестиционной собственности выполняются;
• операционная аренда учитывается так, как если бы это была финансовая аренда;
• арендатор использует модель учета по справедливой стоимости.
Это позволяет признавать в отчете о финансовом положении компании арендованное имущество как инвестиционную собственность по договору операционной аренды, которое в противном случае не признавалось бы в качестве актива. Например, право аренды на землю обычно является операционной арендой в соответствии с действующими международными стандартами, без этого исключения не существовало бы никаких оснований для его отражения в составе активов (по справедливой стоимости).
Если недвижимость одновременно используется для инвестиционных, административных или производственных целей, то в этом случае следует применять раздельный учет. Одна часть должна учитываться как инвестиционная собственность, а другие в качестве недвижимости, занимаемой владельцем. Раздельный учет может быть применен только в случае, если отдельные ее части возможно продать или сдать в аренду по отдельности. Наличие у арендатора части недвижимости указывает на то, что возможна отдельная продажа или аренда. Если части недвижимости не могут быть проданы по отдельности, все имущество считается инвестиционной собственностью только в том случае, если незначительная часть приходится для использования в производстве или поставке товаров и услуг или для административных целей.
В случае если организация предоставляет дополнительные услуги арендаторам имущества, ей принадлежащего, имущество рассматривается в качестве инвестиционной собственности, если данные услуги представляют собой сравнительно незначительную долю в общем объеме выручки. Если данные услуги являются более значимыми, то, объект рассматривается не в качестве инвестиционной собственности, а в качестве недвижимости, занимаемой владельцем (например, в гостинице). Чтобы определить, является ли собственность инвестиционной, если предоставляются дополнительные услуги, требуется применение профессионального суждения. В табл. 1 показано, как объекты недвижимости могут быть по-разному классифицированы в соответствии с МСФО (IAS) 40 "Инвестиционное имущество».
Применения профессионального суждения требует признание таких объектов, как электростанции, трубопроводы, вышки сотовой связи, ветряные и солнечные электростанции, и сдаваемые в аренду франчайзинги, поскольку их эксплуатация требует существенных дополнительных услуг. Поэтому при их идентификации в качестве инвестиционной собственности или основных средств должны быть учтены значительные суждения о том, являются ли вышеперечисленные объекты недвижимости инвестиционной собственностью или нет.
Таблица 1
Классификация недвижимого имущества
После разработки и принятия в 2000 в системе МСФО стандарта по учету инвестиционной недвижимости многие страны начали внедрять в свои национальные стандарты требования МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество».
В табл. 2 представлен анализ основных подходов к учету инвестиционной недвижимости в зарубежных странах.
Таблица 2
Анализ зарубежной практики учета инвестиционной недвижимости
Как показывают данные табл. 2, в настоящее время требования к учету инвестиционной недвижимости, адекватные МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество», применяют многие страны, которые либо разработали на основе МСФО свои национальные стандарты, либо приняли МСФО в качестве национальных стандартов. Такой подход применяют, в том числе и страны постсоветского пространства.
Что касается стран Евросоюза, то следует отметить, что публичные компании, начиная с отчетности за 2005 год, используют МСФО при составлении консолидированной финансовой отчетности. Таким образом, они автоматически следуют требованиям МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество».
В системе американских правил бухгалтерского учета (US GAAP) нет отдельного стандарта, посвященного инвестиционной собственности, не существует определения «инвестиционной недвижимости», поэтому такая собственность учитывается как основные средства (Topic 360 «Property, Plant and Equipment»), или, если она не соответствует критериям признания основных средств, то учитывается как объект, предназначенный для продажи. Однако в системе ГААП (US GAAP) существует требование по отражению инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости в пенсионных фондах, которые подпадают под определение инвестиционных компаний. Те же компании, которые традиционно не считаются инвестиционными, но которые обладают недвижимостью или сдают ее в операционную аренду, должны учитывать эту недвижимость по исторической стоимости, скорректированной на амортизацию и обесценение. К таким компаниям относятся инвестиционные фонды недвижимости, банки и страховые компании, которые инвестируют в объекты недвижимости собственные средства.
В системе МСФО нет отдельного стандарта, посвященного учету в инвестиционных компаниях, однако его разработка в настоящее время активно обсуждается.
В табл. 3 представлен сравнительный анализ требований МСФО и ГААП (US GAAP) по учету объектов недвижимости, которые по определению и критериям признания соответствуют МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество».
В настоящее время в США проект стандарта по инвестиционной недвижимости пока не принят. Начало его разработки было положено 14 июня 2010 года, когда Совет по стандартам финансового учета США принял предварительное решение издать обновленный стандарт финансового учета, чтобы приблизить учет инвестиционного имущества к требованиям МСФО. Тем не менее, Совет пришел к выводу, что точного соответствия МСФО (IAS) 40 "Инвестиционное имущество» и американского стандарта не будет, МСФО предоставляют возможность учета инвестиционной недвижимости по себестоимости или справедливой стоимости, стандарт США будет требовать оценивать инвестиционную недвижимость только по справедливой стоимости. Проект стандарта по учету инвестиционной собственности в США частично обусловлен разработкой нового стандарта по лизингу. Инвестиционная недвижимость в проекте стандарта определяется как недвижимость (включающая в себя оборудование), принадлежащая владельцу, или которая находится в распоряжении организации на условиях финансовой аренды (при определенных условиях такая аренда может быть классифицирована как инвестиционная собственность) с целью получения арендной платы, либо прироста стоимости капитала, или того и другого. Это не относится к недвижимости, занимаемой владельцем, недвижимости, предназначенной для продажи (например, жилые дома, принадлежащие строителю здания), или к недвижимости, построенной от имени третьих лиц. Справедливая стоимость трактуется в проекте стандарта аналогично ее трактовке в МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» – это цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства при проведении операции на добровольной основе между участниками рынка на дату оценки.
Таблица 3
Требования МСФО и ГААП США к учету недвижимого имуществ[1]
Предполагается, что новые требования по учету инвестиционной собственности будут распространяться на следующие компании:
• закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН);
• компании, основная деятельность которых – операции с недвижимостью;
• страховые компании;
• банки;
• организации, владеющие "нетрадиционной" недвижимостью, например, нефте/газопроводы, ветряные/солнечные электростанции и прочие производственные мощности;
• компании специального назначения в структуре инвестиционных компаний – владельцев объектов недвижимого имущества. Целью деятельности этих инвестиционных компаний является получение прибыли за счет процентов или дивидендов, при этом инвестор не ставит своей задачей управление предприятием или проектом, в которые вкладываются денежные средства;
• владельцы недвижимости, сдаваемой в аренду дочерним (зависимым) компаниям;
• франчайзеры, которые арендуют недвижимость для франшиз;
• все другие инвесторы в аренду недвижимости.
В ходе работы над проектом были согласованы его концептуальные основы, суть которых состоит в следующем.
1. Инвестиционной собственностью будет признаваться недвижимость, которая соответствует ее определению, а ее идентификационные признаки проверяются по следующим параметрам:
• природа инвестиционной деятельности. Основная деятельность организации должна быть связана с инвестированием в недвижимость с целью увеличения капитала.
• бизнес цель. Выражается в инвестировании в недвижимость для прироста капитала, а также в том, что у организации выявлены потенциальные стратегии для увеличения капитала, включая продажу собственности для максимизации экономических выгод. При этом организация не должна удерживать объект недвижимости для использования в производстве или поставке товаров, оказания услуг или в административных целях;
• единица собственности. Собственность в организации представлена единицами инвестиций, такими как акции или доли партнеров, на которые пропорционально можно отнести стоимость чистых активов;
• объединение капитала. Организация имеет одного или несколько несвязанных инвесторов, которые держат значительные доли участия организации;
• отчитывающаяся организация. Организация может, но не обязана быть юридическим лицом.
2. В случае перехода на новые правила учета инвестиционной собственности, организация должна будет признавать эффект от изменения стоимости инвестиционной собственности в качестве корректировки входящего остатка нераспределенной прибыли на начало периода.
3. Не будет сделано исключений для оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости на стадии строительства. Совет признает, что эта концепция отличается от МСФО, которые позволяют организации оценивать инвестиционную недвижимость по первоначальной стоимости, если справедливая стоимость не может быть определена.
4. Организация, которая продает инвестиционную собственность в ходе осуществления своей обычной деятельности, будет обязана продолжать измерять признанную ранее инвестиционную собственность по справедливой стоимости, даже если она предназначена для продажи с самого начала. МСФО в этом случае требует передать такую собственность в раздел запасы.
5. Компания должна раскрывать следующую информацию об инвестиционной собственности:
• политику классификации инвестиционной собственности в отчете о финансовом положении;
• суммы, признанные, в прибыли (доход от сдачи инвестиционной собственности в аренду, прямые операционные расходы отдельно для договоров аренды, по которым предусмотрено получение арендной платы в течение года и отдельно для договоров аренды, по которым предусмотрено получение арендной платы в конце года);
• изменения классификации объектов в качестве инвестиционной недвижимости или основных средств;
• любые ограничения по управлению инвестиционной собственностью, например, на возможность увеличивать арендную плату, получать доход от аренды или получать доходы от продажи инвестиционной собственности;
• любое сокращение обязательства, связанное с инвестиционной недвижимостью.
Единственным национальным стандартом, в котором были приняты особые требования к учету инвестиционной недвижимости еще до принятия МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество», является SSAP 19 «Учет инвестиционной собственности» в системе национальных бухгалтерских стандартов Великобритании (UK GAAP). В Англии и Ирландии инвестиционной собственностью считается любая собственность на балансе, не находящаяся у владельцев. В настоящее время требования по учету инвестиционной недвижимости установлены в 16 секции стандарта FRS 102 «Стандарты финансовой отчетности, применяющиеся в Великобритании и Ирландской республике» (Приложение А). Инвестиционная собственность по FRS 102 должна находиться у владельца, лизингополучателя в рамках финансового лизинга, либо – в некоторых случаях – в рамках операционной аренды. Как правило, она удерживается ради арендных платежей или увеличения стоимости, а не для того, чтобы владелец использовал ее в обычной деятельности или для продажи. Главным различием определения из FRS 102 по сравнению с определением из SSAP 19 «Учет инвестиционной собственности» (UK GAAP) является то, что в определении FRS 102 нет исключения для собственности, переданной другим компаниям группы. В новом стандарте также содержаться специфические исключения для собственности, удерживаемой исключительно ради социальных выгод, к которым в первую очередь относятся благотворительные организации.
Приоритетная оценка инвестиционной собственности по FRS 102 – справедливая стоимость, в то время как SSAP 19 определял как «стоимость на открытом рынке». Другое значительное отличие от действующей системы UK GAAP относится к требованию FRS 102 признавать изменения в стоимости инвестиционной собственности в прибылях, а не капитале. Согласно SSAP 19, переоценка инвестиционной собственности воспринималась как любая другая переоценка, поэтому все изменения отражались в отчете об общих признанных расходах и выручке (statement of total recognized gains and losses – STRGL), а потом проводились как отдельная компонента капитала, в графе «резервы под переоценку инвестиций». В стандарте FRS 102 нет четкого указания по учету в капитале статей переоценки, после того как они уже признаны в прибыли. Это связано с тем, что FRS 102 основывается на IFRS for SMEs, в котором вообще не содержатся подробные описания всех случаев, где в разных законах могут быть разночтения (например, относительно распределяемой прибыли). Однако в руководстве Tech 02/10 от Института присяжных бухгалтеров Англии и Уэльса[2] указано, что переоценка инвестиционной собственности не приводит к росту реализованной прибыли, поэтому изменения справедливой стоимости справедливой стоимости должны быть впоследствии включены в отдельную статью.
Пересмотр стандартов в Великобритании и Ирландской республике произошел в 2012 и 2013 годах. Изменения принципиально реформировали правила составление финансовой отчетности, заменив почти все сохранившиеся стандарты на основные три:
• FRS 100 Применение требований к финансовой отчетности;
• FRS 101 Сокращенные основы по раскрытию информации; и
• FRS 102 Стандарт финансовой отчетности, применяемый в Великобритании и Ирландской республике.
FRS 102 отличается от старого UK GAAP в ряде случаев, в том числе требованиями к учету гудвилла и нематериальных активов, по учету пенсионных планов с установленными выплатами и отложенного налога. Он также содержит подробные указания по учету финансовых инструментов, в том числе производных.
В табл. 4 представлена история разработки и принятия стандарта FRS 102.
Таблица 4
История создания FRS 102
Стандарт включает 35 секций, каждая из которых посвящена конкретной области учета, в том числе переходные положения и конкретные требования для специализированных компаний, включая общественный сектор, пенсионных планов и финансовых институтов.
Секция 16 применяется к учету недвижимости, принадлежащей владельцу или арендатору для получения арендной платы и / или прироста стоимости капитала. Она не относится к имуществу, используемому в производстве или поставке товаров или услуг или в административных целях или предназначенной для продажи в ходе обычной деятельности. Инвестиционная собственность оценивается по себестоимости при первоначальном признании. Впоследствии, оценивается по справедливой стоимости на отчетную дату, изменения отражаются в составе прибыли или убытка. Если справедливая стоимость не может быть измерена без чрезмерных затрат или усилий, то такая недвижимость учитывается в составе основных средств в соответствии с разделом 17.
Отличия между стандартом FRS 102 (секция 16) и SSAP 19 «Учет инвестиционного имущества» имеются уже на стадии определения инвестиционной собственности (табл. 5).
Таблица 5
Определение инвестиционной собственности
В отношении первоначального признания нет существенных различий в требованиях вышеописанных стандартов. Согласно старому стандарту инвестиционное имущество признается по рыночной стоимости. В новом стандарте данный объект учитывается по стоимости приобретаемого имущества и расходов, непосредственно связанных с его приобретением.
В соответствии с FRS 102 в некоторых случаях собственность, находящаяся во владении по договорам операционной аренды рассматривается в качестве инвестиционной собственности. В SSAP 19 нет четко сформулированного суждения по этому вопросу. В SSAP 19 также нет требований по учету собственности смешанного использования.
В Японии Бухгалтерский стандарт по раскрытию информации о справедливой стоимости инвестиционной недвижимости и недвижимости, сдаваемой в аренду No.20 (ASBJ себе No.20) и Руководство по данному стандарту № 23 (ASBJ № 23) были выпущены 28 ноября 2008 года.
Процесс конвергенции Japan GAAP и МСФО начался в конце 1990-х годов. Исторически на японские биржевые рынки выйти иностранцам крайне проблематично, поэтому в то время целью Комитета (Совета) по бухгалтерским стандартам Японии (ASBJ) являлось не столько сближение с МСФО, сколько улучшение национальных стандартов с использованием мирового опыта.
Однако глобализация диктует свои правила. Компании, отчитывающиеся по японским стандартам (далее – Japan GAAP), имеют в мировой экономике огромный вес. А из 500 крупнейших компаний мира (Fortune 500) 81 (или более 16 %) отчитывается по Japan GAAP по состоянию на 2010 год. Это свидетельствует о большой значимости конвергенции МСФО и Japan GAAP, и сегодня ASBJ заинтересована в ее активизации.
Важным событием для формирования нового подхода в составлении финансовой отчетности стало подписание 8 августа 2007 года Токийского соглашения (the “Tokyo Agreement”) между IASB и ASBJ, которое подытоживало разработанные ранее (в период 2002–2005 г.) положения по сближению Japanese GAAP и IFRS.
В июле 2001 года был образован Совет по бухгалтерским стандартам Японии (The Accounting Standards Board of Japan (ASBJ)), как организация частного негосударственного сектора (private sector org). Он подчиняется FSA (Financial Services Agency), являющегося частью GAAP. Совет разрабатывает стандарты ведения бухгалтерского учета, отражающие экономические и политические условия среды, в которых функционирует бизнес.
Принципы ведения бухгалтерского учета Японии основаны на коммерческой основе (the commercial code), стандарты бухгалтерского учета обсуждаются в Совете бухгалтерского учета и отчетности японского института дипломированных бухгалтеров. Изначально, по состоянию на 2002 год, до принятия стандарта 2008 года, различие между японским учетом и МСФО в части инвестиционной недвижимости заключалось в отсутствии требований по раскрытию информации о справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в финансовой отчетности.
Перед публикацией нового стандарта и руководства к нему, Совет 30 июня 2008 года провел публичное обсуждение по вопросу: нужен ли этот стандарт по бухгалтерскому учету в Японии. Если он вводится, необходимо ли раскрывать информацию о справедливой стоимости инвестиционной недвижимости. Вставал вопрос и об измерении справедливой стоимости. Однако на 166 заседании Совета по бухгалтерским стандартам Японии от 20 ноября 2008 года было принято решение об опубликовании стандарта № 20 и руководства к нему № 23.
Целью данного стандарта является установление предписаний по раскрытию справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в финансовой отчетности. В стандарте дано определение инвестиционной недвижимости: это имущество, используемое для получения арендных платежей или для прироста его стоимости, а не для продажи. Таким образом, недвижимость, используемая для производства товаров (оказания услуг) или снабжения ими или же для административных целей не включается в понятие инвестиционная недвижимость. Соответственно, к инвестиционной недвижимости относится:
• собственность (имущество) (property), которое классифицировано в качестве инвестиционной недвижимости на балансе;
• неиспользуемая собственность (idle property), которую не предполагается использовать в будущем;
• собственность, сдаваемую в аренду (rented property), отличную от того, что названо выше.
Инвестиционная собственность также включает в себя имущество, которое находится в состоянии строительства (constructed) или разработки для будущего использования (developed for future use) в качестве инвестиционной и недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду (investment & rental property).
Более того, если собственность (недвижимость) состоит из части, используемой в качестве инвестиционной недвижимости, и части, используемой для производства или поставки продукции/ услуг или же для административных целей, то часть, используемая в качестве инвестиционной недвижимости включается в состав инвестиционной недвижимости. Если здания являются объектами инвестиционной недвижимости, то они амортизируются линейным методом.
В финансовой отчетности раскрывается следующая информации об инвестиционной недвижимости:
• описание инвестиционной недвижимости;
• балансовая стоимость (carrying amount) инвестиционной недвижимости и ее существенные изменения;
• справедливая стоимость инвестиционной недвижимости и метод ее определения;
• сумма доходов и расходов, связанных с инвестиционной недвижимостью.
Однако в случае, если общая сумма по инвестиционной недвижимости несущественна (immaterial), то ее в отчетности можно не раскрывать.
Стандарт введен в действие при составлении отчетности за год, следующий за 31 марта 2010 г.
Рынок недвижимости Японии отличается очень высокими ценами на имущество, кроме того Япония является лидером в разных секторах коммерческого недвижимого имущества и по величине арендных ставок: цена квадратного метра складского помещения составляет 239 долларов за квадратный метр, офисного – 1976 долларов за квадратный метр в год.
В Японии наиболее перспективной для вложений является недвижимость коммерческого сектора. Самыми популярными являются инвестиции в офисные помещения с высокой ставкой доходности. Чаще всего инвесторы предпочитают вкладывать средства в коммерческую недвижимость, находящуюся в Токио.
В целом, иностранные инвесторы инвестируют в японскую собственность напрямую или через местные японские компании в т. ч. компании специального назначения (т. е. kabushiki kaisha (KK), tokutei mokuteki kaisha (TMK) и японскую корпорацию инвестиционной недвижимости (J-REIT)).
В Китае действует стандарт «Инвестиционная недвижимость», принятый в феврале 2006 года. Китайская модель бухгалтерского учета, основанная на МСФО, характерна для Китая, Гонконга, Сингапура, а также для основных стран Азиатско-Тихоокеанского региона. Особенностью этой модели является сохранение национального суверенитета через разработку национальных стандартов, соответствующих лучшей мировой практике.
6 декабря 2007 года Гонконгская гильдия бухгалтеров и Китайский комитет бухгалтеров подписали «Совместное заявление об эквивалентности китайских и гонконгских положений по бухгалтерскому учету». Совет МСФО принял участие в работе по сближению национальных положений по бухгалтерскому учету Китая и Гонконга и международных стандартов. В феврале 2006 года были приняты 39 стандартов бухгалтерского учета. После начала их применения представленные годовые отчеты китайских листинговых компаний за 2007 год, одновременно выпускающие акции типа А и Н[3] в целом не отличались от гонконгских.
Принятие стандартов привело к значительному снижению затрат компаний, зарегистрированных на гонконгской бирже, на составление финансовой отчетности и привлечение финансовых средств, Привлечение финансовых средств китайскими компаниями на гонконгской бирже содействовало совместному развитию рынка капитала Китая и Гонконга.
Европейской комиссией были организованы исследования по применению положений по бухгалтерскому учету на предприятиях китайских листинговых компаний. 22 апреля 2008 года в Европейской комиссии был сделан официальный доклад о соответствии положений по бухгалтерскому учету Китая нормам МСФО, было дано разрешение китайским эмитентам ценных бумаг при выходе на европейский рынок представлять финансовые отчеты, составленные на основе китайских положений по бухгалтерскому учету. Таким компаниям не требуется вносить изменения в финансовую отчетность для соответствия МСФО.
В настоящее время по инвестиционной недвижимости в Китае действует стандарт бухгалтерского учета предприятий № 3 «Инвестиции в недвижимость», в Гонконге – HKAS 40 «Инвестиционная недвижимость». Они практически полностью соответствуют требованиям МСФО.
К особенностям ведения бухгалтерского учета недвижимого имущества в Гонконге относится, за редким исключением, владение земли Государством, которая сдается в аренду на ограниченный срок. Недвижимость: небоскребы, жилые дома, офисы или фабрики построены на земле, сданной государством в аренду. Застройщики этой недвижимости арендуют лоты земельных участков у Государства и застраивают их в соответствии с условиями аренды, такими как, например, обязательная постройка зданий на земельном участке в соответствии со спецификацией за оговоренный период времени.
Отдельные объекты в лоте земельных участков и зданий, как правило, продаются как неделимое целое в составе лота. Интересы всех участников, включая будущих покупателей объектов недвижимости, определены актами взаимных обязательств. По сути и по форме, «владельцы» этих объектов недвижимости являются арендаторами арендованных земельных участков и зданий. В соответствии с МСФО, земля и здания как объекты аренды должны рассматриваться раздельно для целей арендной классификации в стандарте HKAS 17.
Когда аренда включает в себя как земельный участок, так и здания, для целей оценки необходимо классифицировать каждый объект отдельно, как объект финансовой или операционной аренды, за исключением случая, когда стоимость земельного участка не существенна, тогда, по правилам HKAS 17 земля и здания могут быть рассмотрены как единый объект и срок полезного использования рассматривается как экономический срок жизни всего арендуемого актива.
При определении, относится ли земельный объект к операционной или финансовой аренде, необходимо учитывать, что земля в обычных условиях имеет неограниченный срок экономической жизни, поэтому в большинстве случаев аренда земельных объектов обычно классифицируется как операционная аренда.
При этом земельные объекты могут быть классифицированы как объекты финансовой аренды, если присутствуют значительные риски и доходы, связанные с земельным объектом во время срока аренды, которые переходят от арендодателя к арендатору, несмотря на то, что реальной передачи права не происходит. Например, предположим что земля и здания сданы в аренду на срок 999 лет. В этой ситуации, значительные риски и доходы, связанные с землей в течение арендного соглашения, будут перенесены на арендатора, несмотря на то, что реальной передачи права нет.
Раздельного учета земли и объектов недвижимости не требуется, когда процентный доход арендатора классифицируется как инвестиции в недвижимость в соответствии с HKAS 40 и выбирается модель оценки по справедливой стоимости.
При классификации в качестве основных средств или инвестиционной недвижимости сложность заключается в том, как классифицировать земельные участки и здания в соответствии со стандартом HKAS 16 «Основные средства» или стандартом HKAS 40 «Инвестиционная недвижимость».
По правилам стандарта HKAS 16, земельный участок и здания являются отдельными активами, и бухгалтерский учет ведется по ним раздельно, даже если они были приобретены вместе. Земля имеет неограниченный срок использования и, таким образом, не амортизируется. Здания имеют ограниченный срок использования и, следовательно, амортизируются. Увеличение стоимости земельного участка, на котором расположено здание, не влияет на определение амортизационной стоимости здания.
Доход от недвижимости, получаемый арендатором в процессе операционной аренды, может быть классифицирован и учтен в бухгалтерском учете как доход от инвестиционной недвижимости при условии что:
• все остальные критерии определения объекта как инвестиционной недвижимости выполнены;
• операционная аренда учитывается, как если это была бы финансовая аренда согласно стандарту HKAS 17 «Аренда» и;
• арендатор использует для оценки инвестиционной недвижимости модель справедливой стоимости.
Недвижимость, находящаяся в операционной аренде и классифицированная как инвестиционная недвижимость для целей бухгалтерского учета у арендатора оценивается только с использованием модели справедливой стоимости и только как финансовая аренда. Стандарт HKAS 40 зависит от стандарта HKAS 17 в части требований к классификации аренды, бухгалтерский учет для финансовой и операционной аренды и для отдельных расширений имеет отношение к арендуемой инвестиционной недвижимости. В случае если доход от недвижимости, находящейся в операционной аренде, классифицирован и учтен в бухгалтерском учете как доход от инвестиционной недвижимости, стандарт HKAS 40 уточняет стандарт HKAS 17, требуя, чтобы аренда была учтена в бухгалтерском учете, как если бы это была финансовая аренда. Порядок учета данной аренды представлен в табл. 6.
Таблица 6
Порядок учета недвижимости в Гонконге
Земельные участки классифицируются как объекты финансовой аренды согласно стандарту HKAS 17 в случае, если присутствуют значительные риски и доходы, связанные с этим земельным участком во время срока аренды, и они (риски) перенесены на арендатора, несмотря на то, что передачи прав не происходит. Земельный участок должен быть рассмотрен, исходя из стандартов HKAS 16 (варианты 1 и 2), если он занят владельцем или исходя из стандарта HKAS 40 (варианты 3 и 4), если он сдается владельцем в аренду.
Вариант 1. Как земельный участок, так и здания, оцениваются по фактическим затратам и включаются в состав основных средств в отчете о финансовом положении. Амортизация не обязательно начисляется по земельным участкам, но обязательно начисляется на здания.
Вариант 2. Как земельный участок, так и здания, оцениваются по справедливой стоимости с пересчетом в составе капитала и включаются в состав основных средств в отчете о финансовом положении. Амортизация не обязательно начисляется на земельный участок, но обязательно начисляется на здания.
Вариант 3. Как земельный участок, так и здания, оцениваются по фактическим затратам и включаются в состав инвестиционной недвижимости в отчете о финансовом положении. Амортизация не обязательно начисляется на земельный участок, но обязательно начисляется на здания.
Вариант 4. Как земельный участок, так и здания, оцениваются по справедливой стоимости и включаются в состав инвестиционной недвижимости в отчете о финансовом положении. Амортизация не начисляется ни к земельному участку, ни к зданиям.
Земельный объект классифицируется как объект операционной аренды, потому что он имеет неограниченный срок экономической жизни (табл.7).
Он должен быть учтен согласно стандарту HKAS 17. В исключительных случаях, он может быть классифицирован как инвестиционная недвижимость с использованием модели справедливой стоимости (вариант 4).
Таблица 7
Операционная аренда земельного участка
Он должен быть учтен согласно стандарту HKAS 17. В исключительных случаях, он может быть классифицирован как инвестиционная недвижимость с использованием модели справедливой стоимости (вариант 4).
Объекты зданий должны быть учтены согласно стандарту HKAS 16 (варианты 1 и 2), если они заняты владельцем или согласно стандарту HKAS 40 (варианты 3 и 4), если они сдаются владельцем в аренду.
В Сингапуре по инвестиционной недвижимости действует стандарт 140. В стране введены стандарты финансовой отчетности (Financial Reporting Standards, FRS), практически полностью соответствующие МСФО. Сингапурские компании, а также все действующие на территории страны подразделения иностранных компании, обязаны применять национальные стандарты финансовой отчетности Сингапура. Стандарты имеют собственные обозначения и систему нумерации. Стандарты, принятые на основе международных стандартов, выпущенных до 2001 года, в Сингапуре имеют ту же нумерацию, но обозначены как FRS. Стандарты, принятые на основе международных стандартов, выпущенных после 2001 года, обозначаются FRS, но с нумерацией, начинающейся со ста. Аналогично и в отношении официальных интерпретаций стандартов – обозначение INT FRS, но различаются нумерацией. Интерпретации, принятые на основе интерпретаций (SIC), выпущенных до 2001 года, имеют номера, совпадающие с номерами SIC, а разработанные на основе IFRIC, – на сотню больше.
Отличие учета и отчетности по стандартам Сингапура и МСФО лишь одно – некоторые стандарты Сингапура имеют более поздние сроки введения в действие, чем МСФО.
Введение в действие стандарта в Сингапуре запаздывает как минимум на год. МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» (Investment Property) действует в отношении годовой финансовой отчетности за периоды, начинающиеся с 1 января 2005 года или после этой даты. Соответственно учет инвестиционной недвижимости по международным стандартам будет отличается от принятого в Сингапуре, так как в МСФО (IAS) 40 введено требование отражать инвестиционную недвижимость либо по себестоимости, либо по справедливой стоимости. Соответствующий стандарт FRS 40 применяется к годовой финансовой отчетности на год позже.
От принятого в МСФО в Сингапуре также отличается порядок учета аренды. В соответствии с МСФО (IAS) 17 «Договоры аренды» для земельных участков, как правило, характерен неограниченный срок службы, и если по окончании срока аренды права собственности не передаются арендатору и, следовательно, он не принимает на себя существенной доли всех сопутствующих владению рисков и выгод (пп. 14 и 15 МСФО (IAS) 17). В национальном стандарте FRS 17 отсутствуют аналогичные разъяснения. Классификация аренды земельных участков в связи с этим как финансовой или операционной может отличаться от соответствующей классификации по МСФО.
Таким образом, система финансовой отчетности Сингапура построена с учетом требований наилучшей международной практики. Принятые национальные стандарты финансовой отчетности, как правило, соответствуют МСФО, а возможность досрочного применения стандарта позволяет отставание по срокам их ввода в действие по сравнению с международными стандартами устранить. Однако наблюдается полное сохранение суверенитета в вопросе регулирования финансовой отчетности. Это позволяет Сингапуру вводить дополнительные требования к финансовой отчетности, учитывающие специфику и национальные интересы государства.
Учет инвестиционной собственности в странах постсоветского пространства рассмотрим на примере Украины и Азербайджана.
Порядок учета инвестиционной недвижимости в Украине регламентируется Положением (стандартом) бухгалтерского учета (П(С)БУ) 32 «Инвестиционная недвижимость»,[4] который разработан на основе МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество».
В соответствии с п.4 П(С)БУ 32 под инвестиционной недвижимостью понимают собственные или арендованные на условиях финансовой аренды земельные участки, здания, сооружения, которые располагаются на земле, удерживаемые с целью получения арендных платежей и/ или увеличения собственного капитала, а не для производства и поставки товаров, предоставления услуг, административной цели или продажи в процессе обычной деятельности.
По мнению И.Р. Полищук и И.В. Супруновой[5], проблемным вопросом учетного отражения инвестиционной недвижимости в Украине является ее признание. Как и другие составляющие внеоборотных активов, инвестиционная недвижимость признается активом, если существует вероятность того, что предприятие получит в будущем от ее использования экономические выгоды в виде арендных платежей и/ или увеличения собственного капитала, и его первоначальная стоимость может быть достоверно определена.
В практике украинских предприятий в ходе идентификации инвестиционной недвижимости возникает необходимость применять профессиональное суждение бухгалтера. Прежде всего, это касается недвижимости, часть которой используется для получения арендных платежей и/ или для увеличения собственного капитала, а часть для осуществления хозяйственной деятельности предприятия: производства, управления и т. д. В таком случае инвестиционной недвижимостью признается часть объекта основных средств, если она может быть продана отдельно или при использовании объекта преимущественно с целью получения арендной платы и/ или для увеличения собственного капитала.
Общим для украинских и международных стандартов является определение первоначальной стоимости инвестиционной недвижимости по четырем путям поступления активов:
• приобретению при обычных условиях;
• приобретению при условии отсрочки платежа;
• получению в финансовую аренду;
• созданию предприятием.
Кроме того, МСФО (IAS) 40 предусматривает еще одно направление получения инвестиционной недвижимости: в обмен на материальные и невещественные активы или в обмен на сочетание монетарных и немонетарных активов. Первоначальная оценка при таком получении осуществляется по справедливой стоимости полученного актива, за исключением случаев, когда:
а) операция обмена по существу не является коммерческой операцией или;
б) справедливую стоимость ни полученного, ни переданного в обмен актива нельзя достоверно определить.
Если полученный актив не оценивают по справедливой стоимости, то его оценивают по балансовой стоимости переданного актива.
Не раскрывает П(С)БУ 32 и вопроса определения первоначальной стоимости инвестиционной недвижимости при ее внесении в уставный капитал предприятия, при безвозмездном получении, при получении в обмен на подобный и неподобный объект и полученной в частичный обмен. Это приводит к отсутствию единого подхода для их отражения в бухгалтерском учете учетными работниками отечественных предприятий.
Стандарт 32 предусматривает возможность отражения инвестиционной недвижимости на дату баланса в финансовой отчетности по:
• справедливой стоимости, если ее можно достоверно определить;
• первоначальной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации с учетом потерь от уменьшения полезности и выгод от ее восстановления.
Избранный подход применяется к оценке всех подобных объектов инвестиционной недвижимости. Оценка инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости означает ее перманентную актуализацию на каждую дату баланса.
По мнению Л.В. Чижевской[6], оценка объектов инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости с юридической точки зрения связана с необходимостью соблюдения законодательства об оценке, а именно ст. 9 закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», согласно которой проведение оценки имущества является обязательным в случае переоценки основных средств для целей бухгалтерского учета. Применение справедливой стоимости в украинских положениях (стандартах) бухгалтерского учета связано с гармонизацией бухгалтерского учета в Украине с международными стандартами. Однако на практике определение справедливой стоимости вызывает определенные трудности, поскольку как П(С)БУ содержат лишь общие указания относительно ее определения.
Сравнительная характеристика оценки инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости и первоначальной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации с учетом потерь от уменьшения полезности и выгод ее возобновления, представлена в табл.8. Избранный подход согласно п. 16 П(С)БУ 32 должен применяться к оценке всех подобных объектов инвестиционной недвижимости. Данное положение не отвечает требованиям МБС (IAS) 40, предусматривающим применение выбранного варианта ко всем объектам инвестиционной недвижимости, кроме исключений.
В П(С)БУ 32 не раскрывается понятие «подобные объекты». Оно содержится в положениях п.4 П(С)БУ 7 «Основные средства»: «подобные объекты – это объекты, имеющие одинаковое функциональное назначение и одинаковую справедливую стоимость». Таким образом, объекты недвижимости, справедливая стоимость которых является разной, не могут считаться подобными. В случае выбора метода оценки по справедливой стоимости, этот метод будет применяться до тех пор, пока не наступит одно из следующих событий:
• выбытие инвестиционной недвижимости;
• перевод инвестиционной недвижимости в состав операционной недвижимости и недвижимости, удерживаемой для продажи;
• невозможность достоверного определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости на дату баланса.
Таблица 8
Сравнение отдельных аспектов оценки инвестиционной недвижимости по справедливой и первоначальной стоимости
Другими словами, если не происходит ни одного из перечисленных событий, то изменить этот метод оценки инвестиционной недвижимости нельзя.
Момент перехода от метода оценки по первоначальной стоимости к методу оценки по справедливой стоимости в П(С)БУ 32 вообще не оговаривается: нет ни запрета, ни описания возможных причин для изменения метода оценки. Отмечено только, что объекты инвестиционной недвижимости, оцененные по первоначальной стоимости, не подлежат переоценке (п. 18 П(С)БУ 32).
По мнению Л.В. Чижевской[7] проблемным вопросом при определении справедливой стоимости является наличие/ отсутствие активного рынка. Согласно п.19 П(С)БУ 32 оценка инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости основывается на ценах активного рынка в той же местности, в подобном состоянии, при подобных условиях договоров аренды или других договоров на дату баланса. Другими словами, для определения текущей рыночной цены необходимым условием является активный рынок недвижимости, основными признаками которого являются осуществление торгов подобными активами; наличие желающих заключить договор в любой момент времени; открытость и доступность информации; отсутствие монополии.
В случае отсутствия активного рынка п.20 П(С)БУ 32 предусматривает определение справедливой стоимости инвестиционной недвижимости:
• по последней рыночной цене операции с такими активами (при условии отсутствия существенных изменений в технологической, рыночной, экономической или правовой среде, в которой действует предприятие);
• по текущим рыночным ценам на недвижимость, которая может находиться в разном состоянии, местности, арендных и других контрактных условиях, откорректированных с учетом индивидуальных характеристик, особенностей инвестиционной недвижимости, для которой определяется справедливая стоимость;
• по дополнительным показателям, характеризующим уровень цен на инвестиционную недвижимость.
На практике при определении справедливой стоимости возникают сложности, поскольку украинские стандарты содержат лишь общие указания.
И.Р. Полищук и И.В. Супрунова[8] рекомендуют организациям оценивать инвестиционную недвижимость на дату баланса, которые составляют финансовую отчетность по МСФО, использовать оценку по справедливой стоимости. Для других субъектов хозяйствования целесообразным и приемлемым является использование оценки по первоначальной стоимости, что связано с трудностями по определению справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в условиях существования ограничений активного рынка недвижимости в Украине. Это позволит повысить качество учетной информации для целей управления инвестиционной недвижимостью.
В Азербайджане инвестиционная собственность учитывается в соответствии с НСБУКО 27 «Инвестиции и недвижимость», который также разработан на основе МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество».
Активный этап реформирования национальной системы бухгалтерского учета в Азербайджане начался намного позже, чем в других странах Содружества Независимых Государств, возникшего после распада СССР. Наиболее значимыми событиями в сфере реформирования бухгалтерского учета и финансовой отчетности в Азербайджане в период до 2004 г. было принятие Закона "О бухгалтерском учете" в 1995 г. и принятие Гражданского кодекса Азербайджанской Республики (ГК АР) в 1999 г. Закон "О бухгалтерском учете" 1995 г. был первым законом, установившим регулирование в сфере бухгалтерского учета на законодательном уровне. Принятый позднее ГК АР, во многом ориентированный на германскую модель, содержал раздел, посвященный принципам и правилам ведения бухгалтерского учета и составления финансовой отчетности. Несмотря на то, что включенные в ГК АР нормы носили прогрессивный характер, они не были реализованы в полном объеме, поскольку не всегда должным образом учитывались при совершенствовании подзаконных нормативных правовых актов. Принятие нового Закона "О бухгалтерском учете" в 2004 г. коренным образом изменило подход к регулированию бухгалтерского учета в Азербайджане и иерархию регулятивных документов.
Принятый Закон провозгласил обеспечение прозрачности финансовой отчетности и развитие бухгалтерского учета в стране на основе международных стандартов в качестве основной цели государственного регулирования бухгалтерского учета в Азербайджанской Республике. Эта цель должна быть достигнута "путем разработки и применения международных стандартов финансовой отчетности (МСФО) и основанных на них национальных стандартов бухгалтерского учета для коммерческих организаций и национальных стандартов бухгалтерского учета для некоммерческих организаций, основанных на международных стандартах бухгалтерского учета для общественного сектора (МСБУОС)".
Национальные стандарты бухгалтерского учета для коммерческих организаций утверждаются Министерством финансов, разрабатываются на основе МСФО и охватывают все вопросы, регулируемые ими. Если при переработке в национальные стандарты для коммерческих организаций какие-то положения МСФО исключаются или изменяются, или же вводятся новые положения, то все возникающие отличия между НСБУКО и МСФО раскрываются в приложении к соответствующему национальному стандарту бухгалтерского учета вместе с разъяснением причин таких отличий.
Согласно Программе внедрения национальных стандартов бухгалтерского учета в 2005 – 2008 гг., утвержденной Постановлением Кабинета министров Азербайджанской Республики, Министерством финансов были разработаны и утверждены Концептуальные основы национальных стандартов бухгалтерского учета для коммерческих организаций, сформированные на Концептуальных основах Совета по МСФО (IASB's Framework) и 37 национальных стандартов бухгалтерского учета коммерческих организаций, основанных на соответствующих МСФО.
В Азербайджане инвестиционная собственность учитывается в соответствии с НСБУКО 27 «Инвестиции и недвижимость».
Основные отличия между НСБУКО 27 «Инвестиции и недвижимость» и МСФО 40 «Инвестиционная недвижимость состоят в следующем:
• национальный стандарт содержит дополнительный параграф, определяющий сферу его применения, отличающуюся от сферы применения МСБУ (IAS) 40;
• примеры и разъяснения, содержащиеся в МСБУ (IAS) 40, не были включены в национальный стандарт. Они представлены в комментариях и рекомендациях к национальному стандарту, которые опубликованы в качестве отдельного документа;
• в отличие от МСБУ (IAS) 40, национальный стандарт не содержит требования о привлечении компетентных экспертов для целей определения справедливой стоимости, так как это было признано нецелесообразным для условий Азербайджана;
• национальный стандарт в отличие от МСБУ (IAS) 40 не содержит статей, посвященных применению справедливой стоимости, так как они были подробно раскрыты в НСБУКО 26 "Справедливая стоимость".
2.2. Определение справедливой стоимости инвестиционного имущества
Одной из важнейших проблем, возникающих в мировой практике при учете инвестиционной собственности, является определение ее справедливой стоимости. Напомним, что оценку инвестиционной собственности по справедливой стоимости в обязательном порядке (для отражения в отчетности или для раскрытия информации) требуют как международные стандарты финансовой отчетности, так и все национальные стандарты учета, анализируемые нами в рамках настоящего исследования. Порядок определения справедливой стоимости при формировании финансовой отчетности в формате МСФО регламентирует МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» (вступил в силу с 01.01.2013). Правила МСФО (IFRS) 13 применяются в тех случаях, когда какой-либо другой стандарт требует или разрешает использовать оценку по справедливой стоимости. Методология оценки справедливой стоимости, урегулированная МСФО (IFRS) 13, является единой для большинства статей. В МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» подчеркивается, что справедливая стоимость – это рыночная оценка, а не оценка, формируемая с учетом специфики организации. Несмотря на то, что по некоторым объектам существует рыночная информация, а по некоторым отсутствует, в любом случае цель оценки – определить цену, по которой проводилась бы операция, осуществляемая на организованном рынке, по продаже актива или передаче обязательства между участниками рынка на дату оценки в текущих рыночных условиях. Стандарт устанавливает иерархию справедливой стоимости, которая делит исходную информацию, используемую для оценки справедливой стоимости, на три уровня. Первый уровень информации – это котируемые цены, которые не нуждаются в корректировке на активных рынках для идентичных активов или обязательств, к которым организация имеет возможность получить доступ на дату оценки. Второй уровень включает информацию, не входящую в первый уровень, но которая прямо или косвенно является наблюдаемой для актива или обязательства. К третьему уровню информации относятся ненаблюдаемые исходные данные. МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» отдает наибольший приоритет котируемым ценам (некорректируемым) на активных рынках для идентичных активов или обязательств (первый уровень) и наименьший приоритет ненаблюдаемым исходным данным (третий уровень).
Руководства по оценке справедливой стоимости МСФО (IFRS) 13, применимые к инвестиционной недвижимости, и МСФО (IAS) 40 в значительной степени совпадают. При оценке справедливой стоимости нефинансовых активов (в том числе инвестиционной собственности) учитывается способность участника рынка генерировать экономические выгоды посредством наилучшего и наиболее эффективного использования актива (ННЭИ) или посредством его продажи другому участнику рынка, который использовал бы данный актив наилучшим и наиболее эффективным образом. Наилучшее и наиболее эффективное использование актива определяется с точки зрения участников рынка, даже если организация предусматривает иное использование. Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) применяется в оценочной деятельности при определении рыночной стоимости имущества (обычно недвижимости и связанных с ней элементов). Общепринятые принципы оценки исходят из того, что стоимость имущества устанавливается посредством оценивания его полезности с учетом юридических, физических, функциональных, экономических и других факторов, соответственно, оценка стоимости коренным образом зависит от способа его использования. В Своде стандартов оценки 2010 Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" разъяснено, что понятие НЭИ основано на идее о том, что хотя бы два или более комплекса недвижимости могут обладать физическим сходством и быть в значительной степени похожими один на другой, при этом все же могут существовать значительные различия в том, как их использовать. В Принципах Международных стандартов оценки (Принципы МСО – IVS Framework) 2011 определено, что рыночная стоимость активов отражает их наиболее эффективное использование (п. 33). Определения ННЭИ и НЭИ, содержатся в МСФО (IFRS) 13, в Своде стандартов оценки 201 °CСО РОО 2-01-2010, в Принципах Международных стандартов оценки. В соответствии с Международными стандартами оценки, наиболее эффективное использование представляет собой такое использование актива, которое максимизирует его продуктивность и которое физически возможно, юридически допустимо и финансово реализуемо.
Введение концепции ННЭИ в МСФО устранило последнее отличие для полной совместимости понятий рыночной стоимости в общепринятых принципах оценки и справедливой стоимости в МСФО и общепринятых принципах бухгалтерского учета США (US GAAP).
В соответствии с МСФО (IFRS) 13 рекомендуется применять методы оценки, совместимые с одним или несколькими из подходов, широко применяющихся в оценочной практике: рыночным[9], затратным и доходным. ОПБУ США и МСФО (IFRS) 13 взяли из оценочных стандартов общепринятую аналитическую методологию. Но в отличие от методологии, применяемой в оценочной деятельности, правила МСФО (IFRS) 13 не требуют обязательного использования всех трех подходов (либо мотивированного отказа от применения какого-либо подхода), сравнения и взвешивания величин, полученных с применением этих подходов, для расчета справедливой стоимости.
Процесс оценки является сложным, при этом необходимо применение профессионального суждения. МСФО (IAS) 40 «Инвестиционной имущество» рекомендует (но не требует) определять справедливую стоимость путем привлечения инвестиций профессионального оценщика.
Несмотря на то, что требования к оценке справедливой стоимости элементов финансовой отчетности, в том числе разрешенные подходы (рыночный, затратный, доходный) установлены в МСФО 13 «Оценка справедливой стоимости», функции профессиональных оценщиков при определении справедливой стоимости путем использования любого из подходов, усиливаются. Роль оценщика при составлении финансовой отчетности практически сводится к обеспечению предприятия информацией, необходимой для учета активов в общей системе отчетности. Фактически оценщик обеспечивает клиента необходимой информацией для того, чтобы он в дальнейшем составлял отчетность в соответствии с правилами бухгалтерского учета.
Для проведения профессиональной оценки объектов учета по справедливой стоимости в целях отражения их в финансовой отчетности оценщикам необходимо руководствоваться определенными правилами и использовать специальную для данной области деятельности терминологию, что в совокупности представляет собой своеобразный профессиональный «инструмент» оценщика. Таким «инструментом» на мировом уровне являются несколько основных сводов стандартов: американские стандарты оценки – USPAP, стандарты Американского общества оценщиков – ASA, международные стандарты оценки – IVS, разрабатываемые Международным советом по стандартам оценки IVSC, а также стандарты оценки Королевского общества сертифицированных сюрвейеров – RICS.
Международные стандарты оценки (далее – МСО) разрабатываются и утверждаются Международным Советом по стандартам оценки (The International Valuation Standards Council – IVSC), который был образован в 1981 году. Международный совет по стандартам оценки (далее – МССО) является независимой некоммерческой частной организацией, цель деятельности которой – служить общественным интересам. Совет издает стандарты для оценщиков, начиная с 1985 года.
В июне 2012 года МССО принял решение о разработке новой редакции стандартов с целью обеспечения их актуальности и внесения изменений, необходимых для облегчения их понимания. Пересмотренные стандарты в редакции от 2013 года вступили в силу с января 2014 года.[10]
Международный стандарт оценки 300 «Оценка для финансовой отчетности» регламентирует оценку объектов по справедливой стоимости для включения ее результатов в финансовую отчетность. В бухгалтерском учете МСО 300 может применяться, например, в следующих случаях:
• оценка стоимости актив или обязательства для его включения в отчет о финансовом положении;
• определение цены приобретаемого бизнеса;
• тестирование на обесценение;
• классификация договоров аренды и получение входных оценочных данных для расчета амортизационных отчислений в счете прибылей и убытков.
Стандарт и руководство к его применению разработаны для того, чтобы помочь профессиональным оценщикам и пользователям понять отдельные требования к оценке для подготовки отчетности в формате МСФО. Хотя целью руководства является отображение общепринятой практики оценки, существующей на дату публикации, оно не содержат обязательных к исполнению требований. Требования к учету и отражению в отчетности устанавливаются соответствующими МСФО, а в случае возникновения разногласий между руководством и МСФО, предпочтение отдается МСФО.
МСО 300 «Оценка для финансовой отчетности» дает определение справедливой стоимости, ссылаясь на МСФО 13 (IFRS) «Оценка справедливой стоимости». Стоит также отметить, что это определение отличается от того, которое содержится в «Принципах МСО» и которое обычно используется для целей, кроме финансовой отчетности: справедливая стоимость – это расчетная соответствующие цена при передаче активов или обязательств между конкретными осведомлёнными и заинтересованными сторонами, отражающая интересы каждой из сторон.
В стандарте подчеркивается, что это определение и связанный с ним комментарий в МСФО 13 «Оценка справедливой стоимости» однозначно указывают на то, что справедливая стоимость, по МСФО, представляет собой другое понятие, чем справедливая стоимость, которая была сформулирована и изложена в «Принципах МСО». Комментарий к МСФО 13 и, в частности, уточнения понятий участников рынка, упорядоченной сделки, сделки, происходящей на главном или наиболее выгодном рынке, а также наиболее эффективного использования актива, позволяют понять, что справедливая стоимость по МСФО, как правило, соответствует концепции рыночной стоимости в том виде, как она была определена и обсуждена в «Принципах МСО». Таким образом, для большинства практических нужд рыночная стоимость, согласно МСО, удовлетворяет требования к оценке справедливой стоимости, согласно МСФО 13, с учетом отдельных специальных предположений, которые требуют стандарта бухгалтерского учета, такие, как положение о единице учета или игнорирование ограничений на продажу.
Принципиальные отличия между рыночной и справедливой стоимостью исходят из самих процедур, которые связаны с их определением оценщиками. К примеру, если объект оценки находится на активном и хорошо организованном рынке, то не составит труда подобрать объекты аналоги. Однако если объект уникален и рынок слабо развит или вовсе отсутствует, то определение той самой «рыночной» стоимости может стать затруднительным. Основным отличием при расчете справедливой стоимости от рыночной является исключение затрат на реализацию объекта оценки, так как согласно допущению МСФО о непрерывности деятельности предприятие продолжит свою деятельность в обозримом будущем и не имеет намерения ликвидировать или существенно сокращать масштабы своей деятельности.
На территории России оценочную деятельность регламентируют Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и шесть Федеральных стандартов оценки (далее – ФСО). В федеральном стандарте оценки ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» приведен перечень видов стоимости, которые может определять оценщик: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Российский термин «рыночная стоимость» близок к определению справедливой стоимости, данной в международных стандартах оценки, однако полную аналогию провести нельзя, поскольку нет однозначной трактовки этих понятий. Безусловно, сложность перехода к «справедливой стоимости», приведенной в МСО, обусловлена отсутствием конкретного определения или метода оценки этой стоимости.
В основе применяемой в МСФО концепции справедливой стоимости лежит тот факт, что система информации может быть полезной для принятия управленческих решений только тогда, когда она базируется на реальной экономической ситуации, которая не может быть ограничена применением метода оценки по фактическим затратам либо других методов оценки, исходящих из каких-либо жестко предписанных норм. Справедливую стоимость объектов учета можно определить только при условии гибкого подхода к оценке конкретных объектов учета и подбора наиболее подходящего в каждом отдельном случае метода, отражающего реальную экономическую ситуацию.
На практике независимые оценщики при определении справедливой стоимости для отражения в финансовой отчетности используют стандарты МСФО (IFRS) 13 и МСО 300. В настоящее время в системе
ФСО нет стандарта по оценки по недвижимости, нет и аналога МСО 300. В тоже время разработан Проект Федерального стандарта «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», в котором конкретизированы требования и процедуры, обязательные к применению оценки недвижимости. В соответствии с Проектом Федерального стандарта «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» под недвижимостью понимаются земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимому имуществу относится: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части указанных объектов, в том числе жилые и нежилые помещения. Проект стандарта устанавливает следующие объекты недвижимости – земельные участки, застроенные объектами капитального строительства, или незастроенные земельные участки и объекты капитального строительства по отдельности, а также части земельных участков и объектов капитального строительства вместе или по отдельности, в том числе жилые и нежилые помещения, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству.[11]
Следует отметить, что стандарт МСО 300 в большей своей части ссылается на стандарт МСФО по справедливой стоимости, соответственно первостепенным документом, который необходимо использовать для оценки и есть стандарт финансовой отчетности МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».
6 марта 2014 года Фонд МСФО и Совет по МСО начали совместную работу над стандартами МСФО и Международными стандартами оценки, был подписан протокол о совместной работе двух организаций. Основной задачей подписанного соглашения является обеспечение эффективного сотрудничества по регламентации применения справедливой стоимости. При этом организации сохранят за собой всю полноту ответственности за свои стандарты, т. е. МСФО и МСО, соответственно.
По мнению председателя комитета попечителей Фонда МСФО Мишеля Прада: «Справедливая стоимость для целей финансовой отчетности – проблемная область с далеко идущими последствиями. Мы уже проделали большую работу в этой области, но для того, чтобы обеспечить последовательное измерение по справедливой стоимости, необходимо взаимодействие и информационный обмен с независимыми организациями – такими как Международный совет по стандартам оценки».
В рамках настоящего исследования нами изучена практика оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в Великобритании.
В Великобритании для оценки инвестиционного имущества в большинстве случаев применяется инвестиционный метод стоимостной оценки, то есть доходный подход. Остальные методы имеют ограниченное применение, например, метод затрат рекомендуется использовать лишь для оценки специализированного имущества.
Следует отметить, что в Великобритании действующие методы оценки инвестиционного имущества подразделяются следующим образом:
• базовый метод (метод оценки объектов, сданных в аренду по текущей рыночной ставке);
• метод срока и реверсии;
• метод слоев;
• метод эквивалентной доходности (варианты горизонтального и вертикального разбиения).
Эти методы (кроме первого) применяются в общих случаях оценки, когда «переходящая», арендная плата не соответствует текущей рыночной «арендной стоимости», то есть рыночной арендной ставке сдачи объекта, и такого соответствия можно будет достичь только при процедуре пересмотра арендной платы в будущем.
Базовый метод применяется к оценке объектов имущества, сданных в настоящее время по ставке, соответствующей рыночной. Этот метод в США и России иногда называют методом прямой капитализации, поскольку текущий доход от объекта делится непосредственно на ставку капитализации, взятую в результате сравнения с данными рынка аналогов. В соответствии с британской практикой предполагается, что в такой «сравнительной» ставке косвенно учитываются как потенциал роста дохода, так и риски, связанные с таким ростом, и риски дефолта согласно их «среднерыночным» ожиданиям. Поэтому такую ставку капитализации иногда называют «ставкой с учетом всех рисков» (all risks yield). Этот метод подразумевает ожидания не только неизменного дохода в будущем. Скорее, понимание ставки капитализации, хотя она рассматривается сопоставительно с рынком и далее не анализируется на предмет своего разложения, в соответствии со своей логической реконструкцией близко к ее пониманию как знаменателя в модели Гордона (а эта модель, как известно, позволяет учитывать ожидания роста дохода).
В методе срока и реверсии рассматривается доход на протяжении срока имеющейся аренды [term income] в качестве обеспеченного («защищенного») и не растущего дохода. Его обеспеченность связана с самим характером текущей сдачи объекта в аренду по цене «ниже рыночной» (что характерно для инфляционной экономики). Доход после пересмотра арендной платы (реверсии) некоторое время спустя [reversion income] рассматривается в качестве «дохода роста», но одновременно и в качестве более рискового дохода. Доходность, принимаемая для капитализации защищенного дохода, уменьшается относительно ее базового уровня, определенного по сравнению с рынком аналогов, приблизительно на 0,5.. 2,0 %.
В методе слоев разделение потока доходов от объекта происходит горизонтально. Таким образом, предполагается, что нижний слой дохода простирается в бесконечность, поскольку имеется малая вероятность того, что арендная плата на рынке в будущем упадет ниже переходящей арендной платы, например в силу соответствующих условий договора аренды, предусматривающего только пересмотр арендной платы с ее повышением, или ожиданий устойчивого роста. Доход верхнего слоя, напротив, значительно более рискован. Он также весьма чувствителен к правильности оценок ожидаемой рыночной арендной платы в будущем (в силу того, что капитализируется лишь выделенная разность, а не весь доход). Обычно к рыночному значению коэффициента капитализации прибавляют премию 1.2 % для целей капитализации дохода верхнего слоя.
Метод эквивалентной доходности подразумевает использование в качестве единой ставки капитализации (в годах покупки) нормативов дисконтирования, основанных скорее на инвестиционных, а не на рыночных сопоставительных критериях. Например, в качестве ставки в годах покупки может приниматься ставка, основанная на IRR по альтернативной (или альтернативным) инвестиции (инвестициям), наиболее доступным для типичных инвесторов в данном сегменте рынка, к которому принадлежит объект оценки. В рамках этой техники разделение дохода во времени может приводиться по горизонтали или по вертикали. Однако главной отличительной особенностью здесь является то, что при разделении дохода во времени тем или иным образом ставку, применяемую к элементам дохода каждого слоя, считают одинаковой для всех слоев.
В Великобритании в настоящее время распространено представление о том, что в рамках «инвестиционного метода» методы капитализации и метод анализа дисконтированных денежных потоков имеют различный генезис и природу. С одной стороны, инвестиционные методы, реализуемые с помощью полученных по данным рынка имущества ставок капитализации, а также рыночных ставок арендной платы (экстраполируемых на будущее – период после реверсии), рассматриваются как имеющие сравнительную природу. Фактически такие методы представляют собой единственную конвенцию рыночного сравнения (можно сказать, сравнительный подход), приемлемую для доходоприносящих объектов. С другой стороны, такому «традиционному» сравнительно-инвестиционному подходу противопоставляется «относительно новый» анализ ДДП, природа которого определяется практикой инвестиционно-финансовой оценки (ИФО) на финансовых рынках. Она определяется следствиями неоклассической экономической теории.
Глава 3
Анализ и критическая оценка отдельных аспектов отечественной практики учета инвестиционной собственности
3.1. Нормативно-правовое регулирование учета недвижимого имущества в России
В нормативных актах по бухгалтерскому учету в России отсутствует требование по идентификации такого актива как «инвестиционная недвижимость» такого не существует и, как следствие, пользователи финансовой отчетности не могут получить подробную информацию о нем. В результате комплексного анализа и критической оценки отдельных аспектов отечественной практики учета инвестиционной собственности было установлено, что действующие в России положения по учету основных средств не в полной мере отвечают запросам современного бизнеса.
Целый ряд норм, правил и требований, установленных в данной области, нуждаются в уточнениях и совершенствовании. Наиболее близким в РСБУ по значению объектом учета на сегодняшний день являются доходные вложения в материальные ценности, учитываемые на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Согласно плану счетов к ним относят основные средства, предназначенные для предоставления организацией в аренду во временное использование с целью получения дохода.
Проанализируем сходства и различия между инвестиционным имуществом и доходными вложениями в материальные ценности (рис. 1). В область A попадают объекты инвестиционной собственности (далее ИС), определенные в МСФО 40, и не являющиеся доходными вложениями в материальные ценности в соответствии с РСБУ. Таковыми являются земля и здания, находящиеся в распоряжении собственника или арендатора с целью получения дохода от прироста стоимости капитала (повышение стоимости объекта).
В область Б можно отнести объекты, одновременно являющиеся объектами инвестиционного имущества согласно МСФО 40 и доходными вложениями в материальные ценности согласно РСБУ, а именно земля и здания, имеющиеся у организации, целью которых является получение арендных платежей, т. е. предоставляемые в операционную аренду.
Рис. 1. Соотношение инвестиционной недвижимости (МСФО 40) и доходных вложений в материальные ценности (счет 03 План счетов).
Область В – это объекты, являющиеся доходными вложениями в материальные ценности, но не являющиеся объектами инвестиционного имущества согласно МСФО 40: к объектам этой области относят оборудование и прочие объекты основных средств, без включения в группу зданий и земельных участков, а также другие ценности, имеющие материально-вещественную форму предоставляемые организацией во временное пользование с целью получения дохода. Согласно плану счетов данные материальные ценности должны учитываться на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».
Таким образом, доходные вложения в материальные ценности не могут соответствовать в полном объеме инвестиционной недвижимости, признанной в соответствии с МСФО. Счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности» по сути, является "производным" от счета 01 «Основные средства» с аналогичным порядком формирования стоимости и регулирования ПБУ 6/01. Кроме того, не стоит забывать тот факт, что объекты инвестиционной недвижимости, главным образом, отражаются в основных средствах, например, на субсчете «Основные средства, сданные в аренду» счета 01 «Основные средства». А счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности» предназначен, прежде всего, для отражения лизинговых операций, то есть по договорам финансовой аренды.
В табл. 9 представлены различия между учетом инвестиционного имущества согласно МСФО и счетом-аналогом 03.
Таблица 9
Сравнительная характеристика МСФО и РСБУ в части учета инвестиционного имущества
Как показали проведенные нами исследования, при изучении учета инвестиционной собственности затрагивается весь жизненный цикл объектов основных средств, начиная от постановки их на учет и заканчивая списанием последних с баланса. В частности, есть ряд вопросов, касающихся порядка определения их первоначальной стоимости. В соответствии с ПБУ 6/01 «первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации). А фактическими затратами на приобретение, сооружение и изготовление основных средств являются:
• суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу), а также суммы, уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования;
• суммы, уплачиваемые организациям за осуществление работ по договору строительного подряда и иным договорам;
• суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением основных средств;
• таможенные пошлины и таможенные сборы;
• невозмещаемые налоги, государственная пошлина, уплачиваемая в связи с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств» (п.8);
Заметим, что в России на протяжении более 15-ти лет осуществляется реформирование бухгалтерского учета на основе МСФО. Однако различий между ними и ПБУ еще довольно много, в т. ч. и не имеющих под собой сколько-нибудь весомых объективных оснований. Не обошли они, так сказать, стороной и вопросы учета основных средств, в т. ч. их оценки при признании. В соответствии с МСФО 16 «объект основных средств, подлежащий признанию в качестве актива, оценивается по себестоимости» (п.15), а себестоимость его включает (п. 16):
а) цену покупки, включая импортные пошлины и невозмещаемые налоги на покупку, за вычетом торговых скидок и возмещений;
б) любые прямые затраты на доставку актива в нужное место и приведение его в состояние, необходимое для эксплуатации в соответствие с намерениями руководства предприятия;
в) предварительную оценку затрат на демонтаж и удаление объекта основных средств и восстановление природных ресурсов на занимаемом им участке, в отношении которых предприятие принимает на себя обязательство либо при приобретении этого объекта, либо вследствие его использования на протяжении определенного периода в целях, не связанных с созданием запасов в течение этого периода.
Сравнивая ПБУ и МСФО, не трудно заметить, что в ПБУ отсутствуют затраты, перечисленные в МСФО в пункте «в», как важный компонент, входящий составной частью в первоначальную стоимость объекта основных средств при его признании.
Принципиальные отличия между ПБУ 6/01 и МСФО 16 существуют и в вопросе определения первоначальной стоимости самостоятельно произведенного (построенного) объекта основных средств. В соответствии с требованиями МСФО (п.22) в себестоимость актива не должны включаться сверхнормативные расходы сырья и других ресурсов, трудовые и прочие затраты, понесенные при создании актива своими силами. В ПБУ 6/01 такой нормы, к сожалению, нет. В результате указанные затраты обычно включают в первоначальную стоимость возводимого объекта.
Не меньше вопросов вызывают в ПБУ и ряд других положений, касающихся порядка определения первоначальной стоимости приобретаемых основных средств. Отдельные из них, хотя и созвучны с теми, что содержаться в МСФО, но они не учитывают российскую действительность. Прежде всего, это касается «цены покупки» объекта основных средств. Она зачастую не является справедливой стоимостью, в особенности в операциях, где одним из участников выступают государственные организации. Примеров тому превеликое множество, причем не только из лихих 90-х годов XX века, когда подавляющая часть государственной собственности практически за бесценок перешла в руки частников. Немало таких примеров и в наши дни, о чем свидетельствуют коррупционные скандалы, ставшие достоянием общественности в последнее время («Оборонсервис», «Мосимущество» и др.). Занижение стоимости реализуемых объектов основных средств, принадлежащих государству, нанесли нашей стране огромные экономические потери. В тоже время и мошенничество на обратных операциях, т. е. когда государство выступает в роли заказчика, приносит ему колоссальный вред за счет манипуляций с ценами на приобретаемые ценности (в т. ч. основные средства). Только на госзакупках (в том числе и основных средств) эти потери, по словам Д.А. Медведева, в последнее время составляли в среднем 1 трлн рублей в год. Поскольку российский рынок пока что подвержен довольно сильно указанным выше негативным явлениям, было бы целесообразно, исходя из практических соображений, ПБУ 6/01 его п.8, где речь идет о том, что «первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение…» дополнить словами «но не выше их справедливой стоимости». В тех случаях, когда цена покупки объекта основных средств превышает последнюю, то разность между ними покупатель в лице негосударственного коммерческого предприятия, должен погашать за счет прибыли, оставшейся в его распоряжении после уплаты налогов. Что же касается государственных предприятий/ организаций, то указанных разниц они, как правило, не должны допускать. И лишь в отдельных случаях, причем дополнительно обосновав сложившуюся ситуацию и только получив согласие органов Счетной палаты (после соответствующей проверки предстоящей сделки) производить оплату. А саму сумму разницы в государственных коммерческих организациях погашать за счет прибыли, оставшейся в их распоряжении после уплаты налогов, а в бюджетных организациях – за счет специальных источников, выделяемых на указанные цели.
В нашей стране в годы, так называемых, экономических реформ, появилось множество посреднических организаций между производителями и конечными потребителями продукции. Причем немало из них занимаются неконтролируемым «накручиванием» продажных цен. Поэтому, чтобы «оздоровить» российский полудикий рынок и придать ему более цивилизованный характер, вполне назрела необходимость на данном этапе развития нашей страны установить предельные нормы торговых наценок к цене производителей для посреднических организаций. Причем, если в цепочке между производителем продукции и конечным потребителем окажется не один, а два или более посредников, то установленная норма торговой наценки должна распределяться между ними в соответствии с достигнутыми ими соглашениями. Такой порядок позволил бы устранить излишних посредников, ликвидировать «беспредел» в «накручивании» ими продажных цен, что в конечном итоге положительно сказалось бы на развитии экономики страны.
В лимитировании нуждаются и расходы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением основных средств. Отсутствие установленных предельных их нормативов способствует взвинчиванию цен на приобретаемые основные средства и расширяет каналы для коррупции, с чем, конечно, мириться далее нельзя. В интересах дела эту лазейку, используемую, в том числе и для «распила» бюджетных средств, следует оперативно прикрыть. Причем все сверхнормативные расходы на информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением основных средств, необходимо учитывать и погашать в рассмотренном выше порядке применительно к услугам, оказываемым посредниками.
Требует уточнения и действующие положения в области учета общехозяйственных расходов, связанных с поступлением основных средств. В МСФО 16 однозначно указано, что в стоимость поступающего объекта основных средств не должны включаться «административные и прочие общие накладные расходы» (п. 19 «d»). В отличие от этого в ПБУ 6/01 содержится на этот счет несколько другая норма. А именно «не включаются в фактические затраты на приобретение, сооружение или изготовление основных средств общехозяйственные и иные аналогичные расходы, кроме случаев, когда они непосредственно связаны с приобретением, сооружением или изготовлением основных средств» (п. 8). В МСФО 16, в отличие от ПБУ 6/01, как видим, отсутствуют какие-либо исключения, когда общехозяйственные расходы должны включаться в первоначальную стоимость поступающего объекта основных средств. Поскольку бухгалтерский учет в России реформируется на основе МСФО, то нормы, содержащиеся в ПБУ в рассматриваемом вопросе, должны быть идентичными с международными стандартами. Попутно заметим, что в Плане счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению, как известно, узаконены два варианта списания общехозяйственных расходов. При одном из них все указанные расходы, в качестве условно-постоянных, хозяйствующие субъекты могут полностью списывать в дебет счета 90 «Продажи» и тем самым не включать их в первоначальную стоимость поступающих объектов основных средств, что соответствует требованиям МСФО. А при втором варианте хозяйствующие субъекты распределяют рассматриваемые расходы пропорционально установленному базису между синтетическими счетами (число которых может составлять до 12), а внутри и между отдельными объектами, в т. ч. и поступившими в отчетном периоде основными средствами. Такой вариант, заметим, «не вписывается» даже в требования ПБУ 6/01, согласно которому, как отмечалось выше, в первоначальную стоимость поступающих основных средств можно включать лишь те из общехозяйственных и аналогичных расходов, которые непосредственно связаны с приобретением, сооружением или изготовлением рассматриваемых объектов. Поэтому было бы желательно унифицировать с требованиями МСФО и установленный порядок учета и распределения общехозяйственных расходов, содержащийся в Плане счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению.
Критической оценки заслуживает и действующий порядок оценки основных средств, приобретенных в обмен на немонетарный актив(ы), либо в обмен на сочетание монетарных и немонетарных активов. В отечественной практике, в соответствии с ПБУ 6/01, поступившие по такому каналу основные средства должны приниматься к учету по стоимости ценностей, переданных или подлежащих передаче организацией. Причем стоимость последних должна устанавливаться исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах обычно организация определяет стоимость аналогичных ценностей (п.11). И лишь в отдельных случаях, а именно, когда невозможно установить стоимость ценностей, переданных или подлежащих передаче организацией, стоимость основных средств, приобретенных взамен их по бартеру, определяется исходя из стоимости, по которой в сравнимых обстоятельствах приобретаются аналогичные объекты основных средств (п.11). В отличие от этого в МСФО 16 закреплена следующая норма: «если предприятие имеет возможность произвести надежное определение справедливой стоимости полученного или переданного актива, то для оценки себестоимости полученного актива используется справедливая стоимость переданного актива, за исключением случаев, когда справедливая стоимость полученного актива представляется более очевидной» (п.26). Этим исключением следовало бы дополнить и норму, содержащуюся в ПБУ 6/01, поскольку оно носит принципиальный характер. Последнее меняет сам концептуальный подход к определению первоначальной стоимости приобретенного по бартеру объекта основных средств. Используемый в международной практике более научно обоснован и прагматичен. Среди целого ряда его достоинств, укажем на один из основных. При нем объекты основных средств, приобретенные по бартеру, принимаются к учету по реальной (справедливой) своей стоимости (а не каких-либо других ценностей). В результате, при прочих равных обстоятельствах, в балансах предприятий с его использованием найдет отражение более полезная (чем сейчас) информация для принятия пользователями на ее основе различных управленческих решений.
Следует провести Всероссийскую инвентаризацию и переоценку основных средств по реальной их стоимости. Необходимость в этом обусловлена целым рядом причин. Прежде всего, проведение Всероссийской переписи (инвентаризации) основных средств позволит установить каким реально на сегодняшний день потенциалом (прежде всего производственным) обладает наша страна, что в свою очередь даст возможность, базируясь на этой информации, вырабатывать более обоснованные управленческие решения по выбору основных направлений дальнейшего развития ее экономики. Дело в том, что сейчас отсутствует такая качественная и крайне необходимая информация для решения многих практических задач. В период экономических реформ в 90-хгодах ХХ века страна потеряла значительную часть своего производственного потенциала. По данным ряда экономистов в России за это время прекратили свое существование более 70 тыс. предприятий.
Всероссийская инвентаризация (перепись) основных средств позволила бы не только получить реальную картину с состоянием производственного потенциала страны, но и более полно увидеть негативные последствия от непродуманных экономических реформ, проведенных в последние два десятилетия. Но дело не только в этом. Всероссийская инвентаризация основных средств должна сопровождаться их переоценкой по установлению реальной (справедливой) стоимости последних. Решение этой задачи сейчас приобретает особое значение, когда начинается 2-я широкомасштабная волна приватизации в нашей стране. Надо в процессе ее не повторить ошибок предыдущей, в особенности прошедшей в 90-е годы XX века, когда частники получили в свои руки государственную собственность за чисто символические суммы. Проведение Всероссийской переписи / инвентаризации основных средств и определение их реальной (справедливой) стоимости является важной, одной из первоочередных задач в области совершенствования управления экономикой предприятий и страны в целом.
Важно установить разовый или перманентный характер определения справедливой стоимости основных средств. Действующие на этот счет нормативные документы, в частности ПБУ 6/01, как известно, содержат следующие нормы: «Коммерческая организация может не чаще одного раза в год (на конец отчетного года) переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости. При принятии решения о переоценке по таким основным средствам следует учитывать, что в последующем они переоцениваются регулярно, чтобы стоимость основных средств, по которой они отражаются в бухгалтерском учете и отчетности, существенно не отличались от текущей (восстановительной) стоимости» (п.15). Заметим, что эти требования созвучны с имеющимися в МСФО 16. В нем они сформированы следующим образом: применительно к оценке основных средств после их принятия: «в качестве своей учетной политики предприятия должны выбрать либо модель учета по фактическим затратам… либо модель учета по переоцененной стоимости… и применять эту политику ко всему классу основных средств» (п.29).
Причем, если выбран первый вариант, то «после признания в качестве актива объект основных средств должен учитываться по себестоимости за вычетом накопительной амортизации основных средств и накопленных убытков от обесценения» (п.30). А если выбран второй вариант (т. е. модель учета по переоцененной стоимости), то «после признания в качестве актива объект основных средств, справедливая стоимость которого может быть надежно оценена, подлежит учету по переоцененной стоимости, представляющей собой справедливую стоимость этого объекта на дату переоценки, за вычетом накопленной впоследствии амортизации и убытков от обесценения. Переоценка должна проводиться с достаточной регулярностью, не допускающей существенного отличия балансовой стоимости от той, которая была бы определенна с использованием справедливой стоимости на конец отчетного периода» (п.31).
На практике в России одни предприятия производят переоценку основных средств, другие – нет. Причем те из них, которые её осуществляют, в одних случаях переоценивают все имеющиеся на балансе основные средства; в других – отдельные их группы, а в третьих – лишь одну из них. Все это приводит к тому, что информация, содержащаяся в бухгалтерской (финансовой) отчетности разных предприятий (организаций) во многих случаях, по сути дела, является несопоставимой. В результате весьма осложняется работа у её пользователей, прежде всего – внешних, и в первую очередь – у финансовых аналитиков. Между тем информация о справедливой стоимости основных средств на отчетную дату важна для многих групп её пользователей не только внешних, но и внутренних. Поэтому желательно в ПБУ 6/01 внести отдельные изменения и дополнения. Прежде всего, необходимо установить, чтобы на малых предприятиях в учете по состоянию на конец года и в отчетности на эту дату в обязательном порядке основные средства отражалась по реальной (справедливой) стоимости. В практике отдельных стран (в Италии и некоторых других) в финансовой отчетности малых предприятий не только основные средства, но и все другие активы и обязательства отражаются на конец отчетного года по справедливой стоимости. К этому должны стремиться и наши законодатели, поскольку она имеет целый ряд несомненных преимуществ перед оценкой их по исторической (т. е. первоначальной) стоимости. Однако на данном этапе желательно узаконить такой порядок оценки хотя бы в отношении основных средств. Их перечень, заметим на предприятиях малого бизнеса обычно небольшой. Поэтому не потребуется значительных затрат труда на определение справедливой стоимости последних по состоянию на конец отчетного года.
Что же касается крупных и многих средних предприятий (организаций), то число инвентарных объектов основных средств у них несравненно больше чем на предприятиях малого бизнеса. В результате и дополнительные расходы на проведение переоценки и определение справедливой стоимости основных средств в данных коммерческих организациях выше, чем у предприятий малого бизнеса. Однако это не повод для того, чтобы её не проводить. Следует отечественное ПБУ 6/01 дополнить нормами и требованиями, содержащимися на этот счет в МСФО (IAS) 16. А именно: «частота проведения переоценки зависит от изменения справедливой стоимости объектов основных средств подлежащих переоценке… Некоторые объекты основных средств характеризуются значительными и произвольными изменениями справедливой стоимости, что вызывает необходимость ежегодной переоценки. Такие частые переоценки не требуются для объектов основных средств, справедливая стоимость которых подвергается лишь незначительным изменениям. Потребность в переоценке таких объектов может возникать только один раз в 3 – 5 лет (п. 34). Параллельно в ПБУ 6/01 следует привести в полное соответствие с МСФО (IAS) 16 и требования, касающиеся порядка учета и отражения в финансовой отчетности прироста стоимости от переоценки основных средств. В ПБУ 6/01 предусмотрено, что лишь «при выбытии объекта основных средств сумма его дооценки переносится с добавочного капитала организации в нераспределенную прибыль организации» (п. 15). В отличие от этого в МСФО (IAS) 16 указан, так сказать, не один, а два варианта отражения в них рассматриваемой дооценки. При первом из них «прирост стоимости от переоценки может быть полностью перенесен на нераспределенную прибыль при прекращении эксплуатации актива или его выбытия» (п. 41). Заметим, что не только при выбытии, как записано в ПБУ 6/01, но и при прекращении эксплуатации актива. А при втором варианте МСФО (IAS) 16 разрешает организации в отличие от ПБУ 6/01, часть рассматриваемого прироста от переоценки основных средств переносить на нераспределенную прибыль по мере эксплуатации актива. Причем «в таком случае сумма переносимого прироста стоимости представляет собой разницу между суммой амортизации, рассчитанной на основе переоценённой балансовой стоимости актива, и суммой амортизации, рассчитанной на основе первоначальной стоимости актива. Перенос прироста стоимости от переоценки на нераспределенную прибыль производится без задействования счетов прибыли или убытки» (п. 41).
В ПБУ 6/01, к сожалению, отсутствует и такое важное требование, которые имеются в МСФО (IAS) 16, что ликвидационная стоимость и срок полезного использования актива должны пересматриваться как минимум один раз в конце каждого отчетного года, и, если ожидания отличаются от предыдущих бухгалтерских оценок, изменения должны отражаться в учете как изменение в бухгалтерской оценке в соответствие с МСФО (IAS) 8 «Учетная политика, изменение в бухгалтерских оценках и ошибки. (п. 51). О том, что сроки полезного использования основных средств в обязательном порядке пересматриваться как минимум ежегодно в конце отчетного года, не установлено и в ПБУ 21/2008 «Изменения оценочных значений». Отсутствие рассматриваемой нормы в отечественных стандартах не способствует повышению достоверности финансовой отчетности предприятий и организаций.
Критической оценки заслуживают и ряд положений в области амортизации основных средств. Прежде всего, это касается методов амортизации. В МСФО (IAS) 16 к ним относится: линейный метод, метод уменьшаемого остатка и метод единиц производства продукции (п. 62). В ПБУ 6/01 кроме них, как известно, указан еще один: «способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования» (п. 18). Необходимо пересмотреть и правило, согласно которому «применение одного из способов начисления амортизации по группе однородных объектов основных средств производится в течение всего срока полезного использования объектов, входящих в группу» (п.18). В МСФО (IAS) 16 такой запрет на смену ранее выбранного метода амортизации их по группе основных средств отсутствует. Более того, в нем содержится диаметрально противоположная норма. А именно: «метод амортизации, применяемый в отношении актива, должен пересматриваться как минимум один раз в конце каждого отчетного года и, в случае значительного изменения в предполагаемой структуре потребления будущих экономических выгод, заключаемых в активе, метод должен быть изменен с целью отражения такого изменения структуры. Это изменение должно отражаться в учете как изменение в бухгалтерской оценке в соответствии с МСФО (IAS) 8» (п. 61). Поскольку в России бухгалтерский учет реформируется на основе МСФО, то и в отечественных ПБУ должны быть закреплены эти требования.
Вместе с тем критической оценки заслуживает и порядок определения срока полезного использования объекта основных средств. Сейчас представлено право устанавливать его самим организациям при принятии объекта к бухгалтерскому учету. Причем, в соответствии с ПБУ 6/01, организации должны определять его исходя из: «ожидаемого срока использования этого объекта в соответствии с ожидаемой производительностью или мощностью; ожидаемого фактического износа, зависящего от режима эксплуатации (количества смен), естественных условий и влияния агрессивной среды, системы проведения ремонта; нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта (например, срок аренды)» (п.20)
Если сравнивать этот перечень факторов с указанным в МСФО (IAS) 16, то в последнем, помимо перечисленных выше, имеется еще один, причем очень важный. А именно, при определении срока использования объекта основных средств необходимо принимать во внимание возможное «моральное или коммерческое устаревание, возникающее в результате изменения или усовершенствования производственного процесса или в результате изменения рыночного спроса на продукцию или услуги, производимые при помощи актива» (п. 56). Нет особой надобности, приводить какие либо аргументы о целесообразности дополнения ПБУ 6/01 такими важными установками. Но дело не только в этом. Проводимые нами исследования сложившейся практики в России в рассматриваемое сфере показывают, что руководство хозяйствующих субъектов нередко не утруждают себя расчетами по определению срока полезного использования объекта основных средств при принятии их к учету. Они берут их практически в готовом виде из Классификации основных средств, включаемых в амортизируемые группы (утверждённой Постановлением Правительства Российской Федерации № 1 от 1 января 2002 г.) для налогового учета. Однако при таком подходе не учитываются должным образом ряд из перечисленных выше факторов, прежде всего – сменность работы машин и оборудования. Разработчики указанной Классификации исходили из двухсменного режима работы машин и оборудования. Между тем на практике сейчас немало предприятий, работающих в одну смену; встречаются и такие, где они используются в 3, а иногда и в 4-е смены. Поэтому в Классификации следовало бы предусмотреть поправочные коэффициенты для расчета амортизации по машинам и оборудованию, используемым в одну смену – понижающие, и работающим в 3 и более смен – повышающие.
Весьма спорно выглядит в ПБУ 6/01 и норма, в соответствии с которой «в случае улучшения (повышения) первоначально принятых нормативных показателей функционирования объекта основных средств в результате проведенной реконструкции или модернизации организацией пересматривается срок полезного использования по этому объекту» (п. 20). Иными словами, срок использования объекта основных средств, устанавливаемый при принятии его к учету может пересматриваться только в сторону его увеличения и лишь в указанных выше двух случаях. Справедливости ради, заметим, что в ПБУ 21/2008 «Изменения оценочных значений» отмечаются, что срок полезного использования основных средств может пересматриваться (п.3), причем не указанно в какую сторону (увеличения или уменьшения, либо в ту и другую). Однако если учесть, что оба этих ПБУ является нормативными документами одного порядка по регулированию, то действующей считается норма, содержащаяся в более поздних из них. В данном случае в ПБУ 6/01, (в ред. Приказа Минфина России от 24.12.2010 № 186н), а не ПБУ 21/2008 (в ред. Приказа Минфина России от 25.10.2010 № 132н). Между тем установленная в ПБУ 6/01 норма находится в явном противоречии с требованиями, содержащаяся в МСФО 16, о которых мы упоминали выше, в частности о том, что срок полезного использования объекта основных средств должен в обязательном порядке пересматриваться как минимум один раз в конце каждого отчетного года (п. 51). Этим требованием желательно было бы дополнить ПБУ 6/01. Но не только им. Следует пересмотреть в нем в сторону унификации с МСФО 16 положения, касающиеся сроков начала и окончания начисления амортизации по объектам основных средств. В ПБУ 6/01, как известно, указано, что начисление её по объекту основных средств начисляется с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету, и производится до полного погашения стоимости этого объекта либо списания его с бухгалтерского учета (п.21). А прекращают её начислять «с первого числа месяца, следующего за месяцем полного погашения стоимости этого объекта либо списания этого объекта с бухгалтерского учета» (п.22). В МСФО 16 на этот счет указанно иное: «амортизация актива начинается тогда, когда он становится доступным для использования, т. е. когда его местоположение и состояние позволяет осуществлять его эксплуатацию в соответствии с намерениями руководства. Начисление амортизации актива прекращается, начиная с более ранней из двух дат: даты перевода в состав активов, предназначенных для продажи (или включения в состав выбывающей группы, которая классифицируется как предназначенная для продажи) в соответствии с МСФО (IFRS) 5 или даты прекращения признания актива (п. 5.5). В российской практике, к сожалению, нет пока что ПБУ аналога МСФО (IFRS) 5, как и указанной выше нормы в ПБУ 6/01 о том, что не следует начислять амортизацию по объектам основных средств, предназначенных для продажи. Имеется, как видим, и различия в датах начала и окончания начисления амортизации. Не в полной мере согласуется с МСФО 16 и норма ПБУ 6/01 о том, что начисление амортизации по объекту основных средств приостанавливается в случае перевода его по решению руководителя организации на консервацию на срок более трех месяцев, а так же в период восстановления объекта, продолжительность которого превышает 12 месяцев (п.23). В МСФО 16 в отношении периода, в течение которого объект находится в ремонте (причем в любом в т. ч. и капитальном), имеется диаметрально противоположная норма: начисление амортизации по нему не должно прекращаться (п.52). Нет в нем и требования, что её следует не начислять, если объект поставлен на консервацию сроком более чем на 3-и месяца. В отличие от этого в МСФО (IAS) 16 есть норма, согласно который начисление её «не прекращается в случае простоя актива или прекращения активного использования актива, за исключением случаев, когда актив полностью амортизирован» (п.55). В отдельных ситуациях (в частности при применении методов амортизации на основе использования актива), например, метода единиц продукции сумма амортизации может быть равна нулю, если актив не участвует в процессе производства (п.55). Критической оценки заслуживает и ряд других норм в рассматриваемой области, содержащихся в ПБУ 6/01.
Нуждается в некоторых уточнениях и другая установка, содержащаяся в ПБУ 6/01. В частности, что «не подлежат амортизации объекты основных средств, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются (земельные участки, объекты природопользования, объекты, отнесенные к музейным предметам и музейным коллекциям, и д.р.)» (п.17). В принципе подход правильный. Однако не все из перечисленных примеров отвечают указанному выше условию. Прежде всего, это касается земельных участков, в особенности – пашни, используемой, в сельском хозяйстве. В последние два десятка лет резко сократилось внесение в почву органических и минеральных удобрений. В результате в целом по стране плодородие её за указанный период снизилось, по подсчетам, сделанных рядом экономистов, как отмечалось выше, примерно на треть. Поэтому в ПБУ 6/01 следовало бы записать, что в подобных ситуациях, когда снижается плодородие земельных участков, используемых в сельском хозяйстве, вполне правомерно начислять по ним амортизацию.
Исследования, проведенные нами, показали, что не получили должного отражения в нем и ряд вопросов, связанных с выбытием основных средств. В настоящее время в последнем содержится на этот счет следующая установка: стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета (п.29). Причем доходы и расходы от его списания всегда подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов (п.31). Такой порядок не в полной мере согласуется с тем, что содержится в МСФО (IAS) 16. Здесь указано, что «доходы или расходы, возникающие в связи со списанием объекта основных средств, включаются в состав прибыли или убытка при списании объекта (если МСФО (IAS) 17 не содержит иных требований в отношении продажи с обратной арендой)» (п.68). В ПБУ 6/01, к сожалению, нет даже упоминаний об особенностях учета результатов от такой продажи. Но дело не только в этом. В нем в тоже время имеется, по меньшей мере, довольно спорная установка о том, что «если списание объекта основных средств производится в результате его продажи, то выручка от продажи принимается к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре» (п.30). В данном случае эту норму следовала бы дополнить словами – «если иное не установлено законодательством Российской Федерации», чтобы избежать встречающиеся на практике ситуации, когда объект «продают» по явно заниженной, иногда чисто символической его стоимости. На наш взгляд, в таких ситуациях, если текущая рыночная стоимость реализуемого объекта основных средств гораздо выше, чем указанная сумма выручки в договоре, то разность между ними продавец у себя в учете должен отражать как утерянную выгоду.
Имеется ряд вопросов и к установленному порядку учета выбытия основных средств, в частности зданий, вследствие их ликвидации в тех случаях, когда на их месте возводятся новые. Причем на практике встречаются две ситуации со сносимыми зданиями. При первой из них ликвидируемый объект полностью износился или от его использования в дальнейшем не ожидается каких-либо экономических выгод. А при втором – он еще не достиг полного физического своего износа и мог бы в дальнейшем приносить доход, но несравненно меньший, чем тот, который ожидается от построенного на его месте здания. В первом случае не вызывает особых возражений порядок, когда доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета сносимого здания подлежит зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов (хотя у некоторых оппонентов могут возникнуть на этот счет определенные сомнения). А во втором случае – убытки по сносимому зданию вполне логично включать в стоимость нового возводимого на его месте здания.
3.2. Предложения по уточнению действующих отечественных положений по учету недвижимого имущества
Исследование зарубежной теории и практики учета инвестиционной собственности, в том числе действующих подходов оценщиков к определению ее справедливой стоимости, а также обобщение отечественной практики учета объектов основных средств, подпадающих под определение инвестиционной собственности согласно МСФО 40 «Инвестиционное имущество», позволило сформулировать рекомендации по совершенствованию методологии, методики и практики учета вышеуказанных объектов в России.
Инвестиционная недвижимость является особым объектом. Она не входит в состав основных средств, т. к. она приносит доход не посредством ее использования самим предприятием. Соответственно, на ее состояние, управление, рентабельность и рискованность влияют особые факторы, которые должны приниматься во внимание при разработке правил ее учетного отражения, позволяющих обеспечить пользователей уместной и достоверной информацией об этом виде активов. Для целей учетного отражения рекомендуется использовать предложенную в разделе 1 классификацию инвестиционной недвижимости; а также при применении к инвестиционной недвижимости правил МСФО – принять во внимание отмеченные проблемы, связанные с экономической сущностью инвестиционной недвижимости.
Методологические основы учетного отражения инвестиционной недвижимости должны включать: принципы, на которых строится отчетное отражение инвестиционной недвижимости; критерии признания объектов в качестве инвестиционной недвижимости и установление их выполнения; совокупность методов ее учетного представления в отчете о финансовом положении (бухгалтерском балансе), включая методы определения ее балансовой стоимости; определение результата от ее наличия на предприятии и операций с ней, и представление этих результатов в отчете о совокупном доходе (отчете о финансовых результатах); методы представления информации об инвестиционной недвижимости в отчете о движении денежных средств; требования к раскрытию информации об инвестиционной недвижимости; правила переклассификации объектов в актив «инвестиционная недвижимость» и из этого актива в другие активы.
Для учетного отражения инвестиционной недвижимости следует использовать только модель учета по справедливой стоимости. Первоначальная оценка инвестиционной недвижимости должна производиться только по справедливой стоимости при любых способах поступления данных объектов на предприятие. Раскрытие информации по инвестиционной собственности следует расширить по сравнению с требуемыми МСФО по состоянию на 2014 год.
При установлении возможных вариантов идентификации и учета объектов инвестиционной собственности:
• принять в российском стандарте бухгалтерского учета (РСБУ) полностью правила учета инвестиционной недвижимости, содержащиеся в МСФО;
• создать абсолютно новые правила учета инвестиционной недвижимости для РСБУ;
• разработать на базе МСФО отечественный стандарт учета инвестиционной недвижимости, исходя из нормативно-правовых основ, действующих в этой области в Российской Федерации, и возможностей их дальнейшего развития, нами предлагается последний вариант.
Такой сценарий «вписывается» в общую концепцию развития бухгалтерского учета и бухгалтерской (финансовой) отчетности в России, является, по нашему мнению, менее затратным по сравнению с другими и обеспечит повышение качества бухгалтерской информации, будет способствовать прозрачности российского бизнеса, повышению доверия бухгалтерской (финансовой) отчетности со стороны инвесторов и иных заинтересованных сторон.
Для отражения инвестиционной собственности в текущем учете целесообразно ввести новый счет бухгалтерского учета 06 «Инвестиционное имущество». Данный счет будет предназначен для обобщения информации о наличии и движении объектов инвестиционного имущества, предоставляемых организацией за плату во временное использование для получения дохода или прироста стоимости капитала. Принятие к бухгалтерскому учету объектов инвестиционного имущества, а также изменение первоначальной стоимости при их модернизации и реконструкции следует отражать по дебету счета 06 "Инвестиционное имущество" в корреспонденции со счетом 08 "Вложения во внеоборотные активы".
Для учета выбытия объектов инвестиционного имущества, учитываемых на счете 06 "Инвестиционное имущество", к нему может быть открыт субсчет "Выбытие инвестиционного имущества". В дебет этого субсчета переносится стоимость выбывающего объекта, а в кредит – сумма накопленной амортизации. По окончании процесса выбытия остаточная стоимость объекта списывается со счета 06 на счет 91 "Прочие доходы и расходы". На рис. 2 представлена рекомендуемая нами модель учета объектов инвестиционной собственности.
Рис. 2. Модель учета объектов инвестиционного имущества
По аналогии с МСФО, где информация об инвестиционной собственности раскрывается в Отчете о финансовом положении в разделе «Внеоборотные активы» по одноименной статье и в примечаниях к финансовой отчетности (IAS 1) «Предоставление финансовой отчетности», считаем необходимым в отечественном балансе включить строку, где будет отражено инвестиционное имущество, обособленное из состава основных средств, что является очень важным решением для инвесторов. При этом требования к раскрытию информации должны различаться в зависимости от модели, выбранной для последующей оценки земли и зданий.
Раздельное отражение в балансе таких активов, как основные средства и инвестиционная собственность, послужит формированию более достоверной отчетности, полезной для пользователя.
Анализ нормативно-правового регулирования и практики учета основных средств (недвижимое имущество по российским правилам включается в их состав), обуславливает целесообразность уточнения некоторых действующих подходов к учету недвижимого имущества в России. В частности, необходимо узаконить норму, что в «первоначальную стоимость объекта инвестиционной собственности должна включаться также сумма предварительной оценки затрат на демонтаж и удаление объекта основных средств и восстановление природных ресурсов на занимаемом им участке, в отношении которых предприятие принимает на себя обязательства либо при приобретении этого объекта, либо вследствие его использования на протяжении определенного периода в целях, не связанных с созданием запасов в течение этого периода»
Следует изменить порядок оценки инвестиционной собственности, созданной собственными силами. В первоначальную стоимость такого актива не должны включаться сверхнормативные расходы сырья и других ресурсов, трудовых и прочих затрат, понесенных при его создании. Они должны относиться в учете на финансовые результаты деятельности предприятия.
Действующую норму, что «первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение…» следует дополнить словами: «но не выше их справедливой стоимости». А в тех случаях, когда: цена покупки объекта основных средств превышает последнюю, то разницу между ними покупатель должен погашать за счет прибыли, оставшейся в его распоряжении после уплаты налогов.
Требуют уточнения и действующие положения в области учета общехозяйственных расходов, связанных с поступлением основных средств. Их необходимо привести в полное соответствие с нормами, содержащимися в МСФО 16 «Основные средства», где однозначно указано, что в стоимость поступающего объекта основных средств не должны включаться «административные и прочие общие накладные расходы» (п. 19 «d»).
Следует изменить действующий порядок оценки основных средств, приобретенных в обмен на немонетарные актив(ы), либо в обмен на сочетание монетарных и немонетарных активов. В частности, вместо действующей в Положении по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01) надо узаконить норму, которая содержится в МСФО 16 «Основные средства»: «если предприятие имеет возможность произвести неденежное определение справедливой стоимости полученного или переданного актива, то для оценки себестоимости полученного актива должна использоваться справедливая стоимость переданного актива, за исключением случаев, когда справедливая стоимость полученного актива представляется более очевидной» (п.26). А «если приобретенный объект основных средств не может быть оценен по справедливой стоимости, оценка его себестоимости производится на основе балансовой стоимости переданного актива» (п. 24).
Целесообразно провести Всероссийскую инвентаризацию и переоценку основных средств по их реальной стоимости.
Необходимо привести в соответствие с требованиями МСФО 16 «Основные средства» периодичность проведения переоценок основных средств. А именно, ежегодно – по объектам, где она значительно изменяется в течение года; а по остальным – раз в 3–5 лет.
С целью достоверного отражения в отчетности реальной стоимости объектов основных средств инвестиционной собственности целесообразно установить норму, что ликвидационная стоимость и срок полезного использования актива должны пересматриваться как минимум один раз в конце каждого года.
Дополнить действующие правила нормой, что «метод амортизации, применяемый в отношении актива, должен пересматриваться как минимум один раз в конце каждого отчетного года и, в случае значительного изменения в предполагаемой структуре потребления будущих экономических выгод, заключаемых в активе, метод должен быть изменен с целью отражения такого изменения структуры». Такой подход созвучен с требованиями, содержащимися в МСФО.
Следует пересмотреть в сторону унификации с МСФО действующие положения, касающиеся сроков начала и окончания начисления амортизации по объектам основных средств.
Целесообразно изменить ряд действующих положений, касающихся отражения в учете результатов от выбытия объектов основных средств. Прежде всего, это относится к порядку учета выбытия основных средств. В частности зданий, вследствие их ликвидации в тех случаях, когда на их месте возводятся новые, а также к операциям по продаже объектов основных средств с обратной их арендой.
Глава 4
Проект федерального стандарта по бухгалтерскому учету «Учет инвестиционной собственности»
4.1. Общие положения
1. Настоящее Положение устанавливает правила формирования в бухгалтерском учете и раскрытия в бухгалтерской (финансовой) отчетности информации об объектах инвестиционной собственности. Оно дает определение инвестиционной собственности и других понятий, связанных с ее признанием, оценкой и раскрытием информации в отчетности организаций, формулирует принципы оценки инвестиционной собственности, определяет порядок учета инвестиционной собственности и содержит требования к раскрытию информации в отчетности об объектах инвестиционной собственности.
2. Под организацией в дальнейшем понимается юридическое лицо по законодательству Российской Федерации (за исключением кредитных организаций и государственных (муниципальных) учреждений).
3. Настоящее Положение применяется в части оценки в финансовой отчетности объектов недвижимости (или их долей) по договору аренды (лизинга) у участника договора (арендатора или арендодателя), отражающего на своем балансе данный объект, при условии, что он соответствует определению инвестиционной собственности.
4. Настоящее Положение не применяется в отношении:
а) активов, принимаемых организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств (недвижимого имущества), предназначенных для использования в производстве продукции, выполнении работ или оказании услуг, либо для управленческих нужд организации;
б) активов, принимаемых организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств (недвижимого имущества), предназначенных для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование без намерений дальнейшей их продажи;
в) активов, принимаемых организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств (недвижимого имущества) или объектов, находящихся в процессе строительства или реконструкции, предназначенных исключительно для последующей продажи в краткосрочном периоде или для реконструкции и перепродажи;
г) биологических активов, относящихся к сельскохозяйственной деятельности;
д) прав на полезные ископаемые и запасов полезных ископаемых, таких, как нефть, природный газ и аналогичные невосстанавливаемые ресурсы;
е) недвижимости, переданной по договору финансовой аренды (лизинга).
5. В настоящем Положении используются следующие понятия:
Недвижимость (недвижимое имущество) – земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Справедливая стоимость – цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства при проведении операций на добровольной основе между участниками рынка на дату оценки.
Себестоимость – сумма уплаченных денежных средств или эквивалентов денежных средств или справедливая стоимость другого возмещения, переданного в целях приобретения актива на момент его приобретения или сооружения, или, когда это применимо, сумма, отнесенная на данный актив при первоначальном признании в соответствии с конкретными требованиями других Положений по бухгалтерскому учету.
Инвестиционная собственность – недвижимое имущество, находящееся в собственности организации или в пользовании по договору лизинга (финансовой аренды), предназначенное для получения экономических выгод в качестве арендных платежей и (или) прироста стоимости имущества.
Недвижимость, занимаемая владельцем – недвижимое имущество, находящееся в собственности организации или в пользовании по договору лизинга (финансовой аренды), предназначенное для использования в производстве продукции (работ, услуг) или для управленческих нужд.
6. Недвижимое имущество, используемое организацией по договору операционной аренды, может быть классифицировано как инвестиционная собственность только в случае, если оно во всем остальном соответствует определению инвестиционной собственности и организация (арендатор) использует для его оценки справедливую стоимость.
7. К объектам инвестиционной собственности могут относиться:
а) земля, предназначенная для увеличения стоимости капитала в длительном периоде, а не для продажи в ходе обычной деятельности компании;
б) земля, дальнейшее предназначение которой в настоящее время пока не определено;
в) здание, временно не используемое в основной деятельности, в последующем предназначенное для сдачи в аренду;
г) недвижимость, строящаяся или реконструируемая для будущего использования в качестве инвестиционной собственности.
8. В отдельных ситуациях одна часть объекта недвижимости может быть использована организацией с целью получения дохода от аренды (лизинга) и/ или дохода от прироста ее стоимости, а другая – для использования в основной деятельности или в административных целях. Если такие части объекта могут быть проданы или сданы в аренду независимо друг от друга, организация учитывает их по отдельности. Если же части объекта нельзя продать по отдельности, то объект признается в качестве объекта инвестиционной собственности только в случае, когда незначительная его часть предназначена для использования в основной деятельности или в административных целях.
9. В отдельных ситуациях организация-владелец объекта недвижимости передает его в аренду своей материнской компании или другому дочернему предприятию. С точки зрения организации-владельца в своей индивидуальной отчетности объект может быть признан инвестиционной собственностью, если он соответствует определению, приведенному в пункте 5. Однако в консолидированной финансовой отчетности такой объект не классифицируется как инвестиционная собственность, поскольку с точки зрения группы компаний это просто объект недвижимости.
10. В отдельных ситуациях организация-владелец предоставляет дополнительные услуги арендаторам. Организация признает такую недвижимость в качестве инвестиционной собственности, если эти услуги составляют незначительную часть соглашения в целом. Однако возможны случаи, когда трудно определить, являются ли такие услуги настолько существенными, чтобы недвижимость не могла признаваться инвестиционной собственностью.
11. В случае, когда признаки инвестиционной собственности не являются очевидными, определение имущества в качестве инвестиционной собственности происходит на основе профессионального суждения. Организация должна разработать критерии для последовательного использования профессионального суждения при признании актива в качестве инвестиционной собственности и закрепить их в учетной политике.
12. Для принятия к бухгалтерскому учету объекта в качестве инвестиционной собственности необходимо единовременное выполнение следующих условий:
а) имеется вероятность получения организацией будущих экономических выгод, связанных с инвестиционной собственностью; и
б) имеется надежная стоимостная оценка инвестиционного имущества.
В соответствии с условиями признания объекта инвестиционной собственности, все затраты на инвестиционную собственность следует признавать на момент их возникновения. К таким затратам относятся затраты, понесенные при приобретении объекта и последующие затраты на дооборудование объекта или замену его части.
Затраты на повседневное обслуживание объекта инвестиционной собственности и текущий ремонт (оплата труда в связи с обслуживанием и текущим ремонтом, стоимость расходных материалов и мелких частей) не включаются в его балансовую стоимость, а признаются в момент их возникновения в составе прибыли или убытка.
13. Затраты на замещение крупных составных частей объекта инвестиционного имущества при выполнении условий признания, признаются в момент возникновения в его балансовой стоимости (например, затраты на построение новой крыши вместо старой включаются в балансовую стоимость объекта инвестиционного имущества). Прекращение признания замененных частей осуществляется согласно положениям настоящего Положения о прекращении признания.
4.2. Первоначальная оценка инвестиционной собственности
14. Первоначально инвестиционная собственность признается по фактической стоимости (фактическим затратам по операции его получения).
15. Состав фактических затрат, формирующих первоначальную стоимость инвестиционной собственности:
• цена покупки;
• все иные прямые затраты (например, стоимость профессиональных юридических услуг, налоги на передачу недвижимости и иные затраты по операции).
16. Не включаются в первоначальную стоимость инвестиционной собственности:
• начальные затраты (исключение – затраты, необходимые для приведения объекта в состояние готовности к использованию, запланированному организацией);
• операционные убытки (возникающие до момента достижения объектом инвестиционного имущества запланированного уровня использования);
• сверхнормативные потери (сверхнормативные затраты сырья, труда, прочих ресурсов при строительстве или реконструкции объекта инвестиционной недвижимости).
17. В случае отсрочки оплаты за объект инвестиционной собственности в первоначальную стоимость включается эквивалент цены при немедленной оплате денежными средствами. Разница между этой суммой и общей суммой оплаты признается как финансовые расходы (расходы по процентам) в течение всего периода отсрочки.
18. Если объект инвестиционного имущества получен организацией по договору, предусматривающему исполнение обязательств (оплату не денежными средствами), при возможности надежной оценки справедливой стоимости полученного и переданного актива, первоначальная стоимость объекта инвестиционной собственности определяется справедливая стоимость переданного актива, если только справедливая стоимость полученного актива не является более очевидной.
Оценка справедливой стоимости актива считается надежной, когда:
а) вариация пределов, в которых производятся обоснованные измерения справедливой стоимости, находится в пределах незначительных отклонений для данного актива, или
б) имеется обоснованное значение вероятности различных расчетных оценок в рамках этих пределов.
19. Первоначальная стоимость объекта инвестиционного имущества, полученного в результате обмена, представляет собой справедливую стоимость (даже если нельзя немедленно прекратить признание переданного актива), кроме следующих случаев:
а) операция обмена не имеет коммерческой сущности, или
б) отсутствует надежная оценка справедливой стоимости как полученного, так и переданного актива.
В этих случаях полученный объект инвестиционной недвижимости оценивается по балансовой стоимости переданного актива.
20. Наличие в операции коммерческой сущности определяется степенью изменения будущих денежных потоков в результате этой операции, и подтверждается тем, что:
а) структуры (риск, распределение во времени и сумма) денежных потоков полученного и переданного актива различны; или
б) изменяется присущая организации стоимость части его деятельности, затрагиваемой операцией обмена (изменение оценивается на основе анализа денежных потоков после вычета налогов), и
в) разница в (а) или (б) представляет собой значительную величину по сравнению со справедливой стоимостью обмененных активов.
4.3. Последующая оценка инвестиционной собственности
21. В качестве учетной политики для последующего учета объектов инвестиционной собственности организация (кроме случаев, указанных в пунктах 24 и 26 настоящего Положения) должна выбрать одну из двух моделей:
• модель учета по справедливой стоимости или
• модель учета по фактическим затратам.
Выбранную модель следует применять ко всем объектам инвестиционной собственности.
22. Так как, добровольное изменение учетной политики производится организацией для более достоверного и уместного представления информации о ее финансовом положении, финансовых результатах, движении денежных средств, то переход от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по фактическим затратам не может обеспечить большую полезность отчетной информации для пользователей.
23. Организация обязана определять справедливую стоимость объектов инвестиционной собственности либо для их оценки (при выборе модели учета по справедливой стоимости), либо для раскрытия информации (при выборе модели учета по фактическим затратам). Рекомендуется, но не требуется, привлекать для определения справедливой стоимости инвестиционного имущества независимого оценщика, имеющего признанную профессиональную квалификацию, и актуальный опыт проведения оценки инвестиционного имущества подобной категории и того же местонахождения, что и оцениваемый объект.
24. Организация может:
а) выбрать или модель учета по справедливой стоимости, или модель учета по фактическим затратам для всех обязательств, поддерживающих инвестиционную собственность, приносящую доход, напрямую связанный со справедливой стоимостью или доходностью определенных активов, включающих эту инвестиционную стоимость; и
б) выбрать или модель учета по справедливой стоимости, или модель учета по фактическим затратам для всех прочих видов инвестиционной собственности независимо от выбора, сделанного в пункте (а).
25. В случае выбора разных моделей для указанных выше двух категорий, продажа объектов инвестиционной собственности между фондами активов, должна признаваться по справедливой стоимости, накопительное изменение справедливой стоимости следует признавать в прибыли или убытке. В качестве предполагаемой стоимости объекта инвестиционной собственности принимается его справедливая стоимость, определенная на дату его продажи из фонда, в котором используется модель учета по справедливой стоимости, в фонд, в котором используется модель учета по фактическим затратам.
26. Для недвижимости, находящейся в операционной аренде и классифицированной как инвестиционная собственность согласно пункту 6 настоящего Положения, должна применяться только модель учета по справедливой стоимости, т. е. пункт 21 в данном случае не действует.
27. Организация, которая выбрала вариант оценки по справедливой стоимости, должна оценивать все объекты инвестиционной собственности по справедливой стоимости, кроме исключительных случаев, когда справедливая стоимость инвестиционной собственности не может быть надежно оценена. Например, когда организация впервые приобретает инвестиционную собственность и ее рынок не является активным, или когда инвестиционная собственность находится в процессе строительства, и достоверная информация для определения ее справедливой стоимости отсутствует.
28. Если в бухгалтерском учете арендатора в качестве инвестиционной собственности признана недвижимость, которой владеет арендатор по договору операционной аренды в соответствии с пунктом 6 настоящего Положения, то организация должна отражать ее по справедливой стоимости, действия пункта 21 настоящего Положения в этом случае не распространяются.
29. Доходы и расходы от изменения справедливой стоимости инвестиционной собственности относятся на финансовые результаты организации в качестве прочих доходов и расходов и отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, в котором произошло изменение справедливой стоимости.
30. При определении справедливой стоимости инвестиционной собственности следует учитывать арендные доходы от действующих договоров аренды, а также прочие факторы, влияющие на рыночную стоимость инвестиционной собственности, на дату оценки.
31. Если в результате применения допустимых вариантов оценки справедливой стоимости некоторых объектов инвестиционной собственности возникает большое количество обоснованных результатов, а вероятность каждого результата оценить сложно, то следует признать невозможность достоверной оценки справедливой стоимости объекта инвестиционной собственности и применять для ее отражения в отчетности фактические затраты. Примеры возникновения вышеописанной ситуации:
• организация впервые приобретает инвестиционную собственность;
• недвижимость, имеющаяся на балансе организации, переводится в категорию инвестиционной собственности.
32. Если организация отражает в бухгалтерской (финансовой) отчетности инвестиционную собственность по справедливой стоимости, то в балансовую стоимость не следует включать стоимость активов и обязательств, которые признаны отдельно. Например, оборудование зданий (лифты, система кондиционирования воздуха и др.), учитываемое в качестве объектов инвестиционной недвижимости, включается в справедливую стоимость инвестиционной собственности, а не учитывается отдельно. В случае сдачи в аренду меблированного офиса справедливую стоимость мебели следует включать в справедливую стоимость офиса. При этом мебель в качестве отдельного актива предприятия в балансе не признается.
33. Справедливая стоимость инвестиционной собственности, предназначенной для сдачи в операционную аренду, отражает ожидаемые потоки денежных средств, связанные с ее использованием. При этом в расчет не принимаются предоплата или начисленный доход по договору операционной аренды. Организация признает их соответственно в качестве отдельного обязательства или актива.
34. Если существует предположение, что дисконтированная стоимость будущих выплат денежных средств, связанных с инвестиционной собственностью, за исключением оплаты признанных ранее обязательств, превысит дисконтированную стоимость соответствующих денежных поступлений, то при принятии решения о том, признавать ли обязательство, и если признавать, то в какой сумме, следует руководствоваться Положением по бухгалтерскому учету «Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы» (ПБУ 8/2010).
35. Применение справедливой стоимости при оценке инвестиционной собственности основано на допущении, что организация может достоверно оценить справедливую стоимость инвестиционной собственности на любой момент времени. Если в исключительных случаях справедливая стоимость инвестиционной собственности не может быть достоверно оценена в любой момент времени, организация должна оценивать данный объект инвестиционной собственности по фактическим затратам в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01). Такая ситуация может возникнуть, когда организация впервые приобретает инвестиционную собственность или когда имеющаяся недвижимость впервые становится инвестиционной собственностью после изменения ее предназначения, а рынок для сопоставимого имущества является неактивным и отсутствуют альтернативные надежные оценки справедливой стоимости.
36. Если справедливая стоимость объекта инвестиционной собственности, находящейся в процессе строительства, не может быть достоверно оценена до завершения строительства, то организация должна оценивать такой объект по себестоимости до тех пор, пока его справедливая стоимость не станет надежно оцениваемой или пока строительство не будет завершено (в зависимости от того, что наступит раньше). Как только можно будет достоверно оценить справедливую стоимость инвестиционной собственности, находящейся в процессе строительства, следует перейти к оценке по справедливой стоимости. Если и после завершения строительства объекта инвестиционной собственности справедливую стоимость невозможно достоверно оценить, то ее следует учитывать по фактическим затратам в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01). При этом если организация оценила объект инвестиционной собственности, находящейся в процессе строительства, по справедливой стоимости, то она не может сделать заключения, что справедливая стоимость завершенного инвестиционного имущества не может быть достоверно оценена.
37. В исключительных случаях, когда по причинам, указанным в пунктах 35 и 36 настоящего Положения, организация вынуждена оценивать объект инвестиционной собственности по фактическим затратам в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01), она должна оценивать все остальные объекты инвестиционного имущества по справедливой стоимости, включая инвестиционное имущество, находящееся в процессе строительства.
38. Если организация учитывает объект инвестиционного имущества по справедливой стоимости, то она должна продолжать учитывать данный объект по справедливой стоимости вплоть до его выбытия или до момента его принятия к учету в качестве основных средств. Причем оценка справедливой стоимости должна производиться, даже если рыночная информация станет менее доступной.
39. Последующая оценка инвестиционной собственности, при выборе модели учета по фактическим затратам (по первоначальной стоимости), отражается в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01). То есть в балансе инвестиционная собственность будет отражаться по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации. Применение этой модели возможно только, когда нет надежной оценки о справедливой стоимости. Выбранная модель должна использоваться по всем объектам инвестиционной недвижимости. Комбинация моделей с разными методами не предусмотрена.
40. Организация должна переклассифицировать недвижимость в категорию инвестиционной собственности или исключить из данной категории, только если имущество подпадает или перестает соответствовать определению инвестиционной собственности.
При наступлении события, когда объект начинает отвечать критериям признания инвестиционной собственности, организация должна его перевести в данную категорию. Например, в случае, если закончился период, в течение которого владелец занимал недвижимость, и он еще не определился, будет сдавать объект в аренду или продавать. Или при оформлении операционной аренды на основе договора с другой организацией, а также и при переводе из категории запасы (владелец не собирается их использовать, продавать и т. д.) в инвестиционную собственность.
Если объект перестает отвечать критериям признания инвестиционной собственности, то он должен быть переведен в соответствующую группу активов – основное средство или запас. Например, владелец инвестиционной собственности принимает решение о реконструкции объекта и его продаже. В этом случае инвестиционную собственность необходимо переклассифицировать в запас. Или владелец инвестиционной собственности начинает применять объект в качестве офиса организации. В этом случае, объект переводится из категории инвестиционной собственности в основное средство.
41. При реконструкции в целях продажи организация обязана перекласифицировать объект в категорию запасы из инвестиционной собственности при наступлении события о начале реконструкции объекта в целях его продажи. При принятии организацией решения о выбытии объекта инвестиционного имущества без его реконструкции объект продолжает учитываться как инвестиционная собственность. Однако если организация начинает реконструкцию имеющегося объекта инвестиционной собственности и не собирается его продавать, а планирует использовать в качестве инвестиционного имущества, то объект сохраняет свой статус.
42. При использовании организацией модели учета по фактическим затратам переклассификация объектов из категории инвестиционной собственности в недвижимость, занимаемую владельцем, и запасы не изменяет балансовую стоимость переводимых объектов (для целей оценки и раскрытия информации). Аналогичная ситуация и при переводе в категорию инвестиционной собственности запасов и недвижимости, занимаемой владельцем.
43. Оценка недвижимости, занимаемой владельцем, или запасов, после перевода из категории инвестиционная собственность для последующего учета, осуществляется в соответствии с Положениями по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01) и «Учет материально-производственных запасов» (ПБУ 5/01). При этом первоначальной стоимостью этих объектов (или фактической себестоимостью) признается их справедливая стоимость на дату переклассификации.
44. При переводе недвижимости, занимаемой владельцем в категорию инвестиционной собственности учитываемой по справедливой стоимости, организацией применяются требования Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01) до даты изменения предназначения объекта. Возникающую разницу на эту дату между балансовой стоимостью недвижимости по ПБУ 6/01 и ее справедливой стоимостью отражают так же, как и переоценку в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01).
45. До перевода недвижимости, занимаемой владельцем, в категорию инвестиционной собственности, учитываемой по справедливой стоимости, организация начисляет амортизацию по данному объекту. На дату перевода разница между балансовой стоимостью недвижимости в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01) и ее справедливой стоимостью учитывается так же, как переоценка в соответствии с ПБУ 6/01.
46. При переводе объекта из запасов в категорию инвестиционной собственности, учитываемой по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью объекта на дату перевода и его предыдущей балансовой стоимостью признается в качестве элемента прибыли или убытка.
47. Порядок перевода объекта из запасов в категорию инвестиционной собственности, учитываемой по справедливой стоимости, в учете аналогичен порядку учета продажи запасов.
48. При реконструкции самостоятельно построенного объекта инвестиционной собственности или при завершении организацией строительства инвестиционной собственности, которые будут отражаться по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью объекта на дату перевода и ее предыдущей балансовой стоимостью признается в качестве элемента прибыли или убытка.
4.4. Списание инвестиционной собственности
49. При выбытии объекта инвестиционной собственности (не предполагается получение экономических выгод) или окончательном изъятии из эксплуатации его признание должно быть прекращено (объект исключается из отчета о финансовом положении).
50. Дата выбытия инвестиционной собственности организацией определяется на основании условий признания выручки от продажи продукции (работ, услуг), предусмотренных Положением по бухгалтерскому учету «Доходы организаций» (ПБУ 9/99).
51. В соответствии с условиями признания организация признает стоимость замещения части объекта инвестиционной собственности в балансовой стоимости актива и прекращает признавать балансовую стоимость замененной части. В случае отражения инвестиционной собственности по модели учета по фактическим затратам, замененная часть не всегда является частью, амортизируемой отдельно. При невозможности определения балансовой стоимости замененной части, используется стоимость заменяющей части, которая является стоимостью замененной части на момент ее приобретения или строительства. При замене части объекта, если описанный подход практически невозможен, применяют включение стоимости замещения в балансовую стоимость актива и проводят переоценку справедливой стоимости (аналогично методу оценки для новых приобретений, не требующих замены части объекта).
52. Возникающие в результате выбытия или списания инвестиционного имущества прочие доходы или убытки определяются как разница между чистыми поступлениями от выбытия и балансовой стоимостью актива и отражаются как элемент прибыли или убытка в периоде списания или выбытия.
53. При выбытии объекта инвестиционной собственности возмещение к получению первоначально признается по справедливой стоимости. В случае отсрочки оплаты полученное возмещение первоначально отражается по эквиваленту цены при условии немедленного платежа денежными средствами. Разница между номинальной суммой возмещения и эквивалентом цены признается как процентные доходы.
54. Учет обязательств, остающихся у организации после выбытия инвестиционной собственности организации, отражается по правилам ПБУ 8/2010 «Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы» или соответствующих требований прочих Положений.
4.5. Раскрытие информации
55. При выборе модели учета по справедливой стоимости или по фактическим затратам организация должна раскрывать:
В разрезе групп инвестиционного имущества (здания; земля):
Каналы его поступления:
а) приватизация;
б) собственное строительство (за исключением земли);
в) приобретение, всего, в том числе
на вторичном рынке объектов данного имущества, которые ранее были приватизированы другими собственниками.
Балансовую стоимость;
Процент износа (за исключением земли).
56. Организация должна раскрывать:
а) использует ли она модель учета по справедливой стоимости или по фактическим затратам, а также краткое обоснование причин выбора соответствующего варианта;
б) если она применяет модель учета по справедливой стоимости, классифицирует ли и учитывает ли долю недвижимости, находящуюся в его владении по договору операционной аренды, как инвестиционное имущество и при каких обстоятельствах;
в) описание критериев, используемых в ситуациях, когда затруднена классификация объектов между инвестиционной собственностью и недвижимостью, занимаемой владельцем;
г) методы и существенные допущения, использованные при определении справедливой стоимости инвестиционной собственности, включая сведения о том, на основе какой информации, проводились эти расчеты;
д) участвовал или нет в определении справедливой стоимости инвестиционной собственности независимый оценщик, обладающий признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавним опытом проведения оценки инвестиций в недвижимость той же категории и местонахождения, что и оцениваемый объект. Если да, то степень его участия в данных работах, а если нет – то причины отсутствия подобной оценки;
е) суммы, признанные в составе прибыли или убытка: арендного дохода от инвестиционной собственности;
• прямые операционные расходы, относящиеся к инвестиционной собственности (включая расходы на ремонт и текущее обслуживание) – всего, в том числе:
• по части ее, приносящей арендный доход в течение отчетного периода;
• по части ее, не приносящей его в указанный выше период. Кроме того, накопленного изменения справедливой стоимости, признанного в прибыли или убытке при продаже инвестиционной собственности из фонда активов, в котором используется модель учета по фактическим затратам, в фонд, в котором используется модель учета по справедливой стоимости;
ж) наличие и величина установленных ограничений в отношении возможности реализации инвестиционной собственности или порядка распределения дохода или выручки от ее выбытия;
з) обязательства организации по договору на приобретение, либо строительство или реконструкцию инвестиционной собственности, либо по ее ремонту, текущему обслуживанию или улучшению;
и) принимал или нет участие независимый оценщик, обладающий признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавним опытом проведения оценки инвестиционной недвижимости той же категории и расположенной в той же местности, в работах, связанных с поступлением в отчетном периоде инвестиционной собственности в процессе ее приватизации;
к) стоимость приобретенной в отчетном периоде инвестиционной собственности в процессе его приватизации:
• стартовая его цена;
• фактическая цена покупки;
л) сумма дополнительных вложений инвестора в отчетном периоде в указанное выше имущество для улучшения его потребительских свойств;
м) оценка этой инвестиционной собственности, использованная в расчетах при сдаче ее в аренду;
н) порядок оценки немонетарных активов, использованных в расчетах, связанных с инвестиционной недвижимостью.
57. Организация – собственник инвестиционной собственности дополнительно должна раскрывать следующую информацию о заключенных договорах аренды:
а) в отношении финансовой аренды: сверку между валовыми вложениями в аренду на конец отчетного периода и приведенной стоимостью минимальных арендных платежей, причитающихся к получению на конец отчетного периода в целом и для каждого из следующих периодов (до одного года, от одного года до пяти лет, свыше пяти лет):
• сумму незаработанного финансового дохода;
• величину негарантированной остаточной стоимости, начисленную в пользу арендодателя;
• накопленные оценочные резервы по причитающимся к получению минимальным арендным платежам, которые невозможно взыскать;
• сумму условной арендной платы, признанную в качестве дохода в отчетном периоде;
• общее описание существенных договоров аренды, заключенных арендодателем.
б) в отношении операционной аренды: общую сумму будущих минимальных арендных платежей по договорам операционной аренды без права досрочного прекращения, и отдельно для каждого из следующих периодов (до одного года, от одного года до пяти лет, свыше пяти лет):
• общую сумму условной арендной платы, признанной в качестве дохода в отчетном периоде;
• общее описание договоров операционной аренды, заключенных арендодателем.
58. Организация, владеющая инвестиционной собственностью по условиям договора финансовой или операционной аренды дополнительно к ранее перечисленной информации должна раскрывать так же следующие сведения о заключенных договорах аренды:
а) для каждого вида активов – чистую балансовую стоимость на конец отчетного периода;
б) сверку между общей суммой будущих минимальных арендных платежей на конец отчетного периода и их приведенной (дисконтированной) стоимостью в целом и для каждого из следующих периодов (до одного года, от одного года до пяти лет, свыше пяти лет):
в) сумму условной арендной платы, признанной в качестве расходов в отчетном периоде;
г) общую сумму будущих минимальных арендных платежей, ожидаемых к получению по договорам субаренды без права досрочного прекращения на конец отчетного периода;
д) общее описание существенных договоров аренды, заключенных арендатором.
59. При выборе модели учета по справедливой стоимости организация должна дополнительно раскрывать сверку балансовой стоимости инвестиционной недвижимости на начало и конец отчетного периода, указывая следующее:
а) увеличение ее, произошедшее в результате приобретения объектов, и отдельно – увеличение вследствие последующих затрат, признаваемых в балансовой стоимости актива;
б) увеличение балансовой стоимости в результате приобретений посредством объединения бизнеса;
в) выбытия по различным причинам;
г) суммы чистых прочих доходов или убытков, возникших в результате корректировки справедливой стоимости;
д) общую сумму чистых курсовых разниц, возникших при пересчете бухгалтерской (финансовой) отчетности в другой валюте представления и при переводе зарубежной деятельности в валюту представления отчитывающейся организации;
е) переклассификация объектов инвестиционной собственности из категории запасов и недвижимости, занимаемой владельцем, и наоборот;
ж) прочие изменения;
60. В отдельных случаях, когда организация, в силу сложившихся обстоятельств, оценивает тот или иной объект инвестиционного имущества с использованием модели учета по фактическим затратам (а не по справедливой стоимости), то сверка должна раскрывать суммы, относящиеся к данному объекту, отдельно от сумм, относящихся к прочим объектам инвестиционного имущества. Кроме того, в данном случае организация должна раскрывать следующие сведения:
а) описание инвестиционной собственности;
б) объяснение причин, в силу которых справедливая его стоимость не может быть надежно определена;
в) по мере возможности, границы расчетных оценок, в которых, скорее всего, находится величина справедливой стоимости рассматриваемого(ых) объекта(ов);
г) при выбытии инвестиционной собственности, не отражаемой по справедливой стоимости:
• сам факт такого выбытия;
• балансовую стоимость данного объекта инвестиционной собственности на момент продажи;
• сумму признанного прочего дохода или расхода.
61. При использовании модели учета по справедливой стоимости организация должна раскрывать использованные методы определения (оценки) справедливой стоимости по каждой классификационной группе инвестиционного имущества, стоимость инвестиционной недвижимости, занимаемой другой компанией, входящей в ту же Группу, а также краткое описание характеристики рынка, в условиях которого определялась справедливая стоимость инвестиционной собственности. Исходные данные, использованные для ее расчета.
62. Организация, применяющая модель учета по фактическим затратам, должна дополнительно раскрывать:
а) сумму сверхнормативных затрат сырья и других ресурсов, трудовых и прочих затрат, понесенных при создании актива своими силами;
б) сумму торговых наценок по приобретенным объектам инвестиционного имущества и их удельный вес в балансовой стоимости последних;
в) предварительную оценку затрат на демонтаж и удаление объекта инвестиционной собственности и восстановление природной среды на занимаемом им участке;
г) сумму общехозяйственных затрат, включенных в фактические затраты на приобретение или сооружение объектов инвестиционной собственности;
д) применяемые методы начисления амортизации по объектам инвестиционной собственности в разрезе их групп и ее суммы;
е) изменения в расчетных сроках полезного использования указанных выше активов (если они были в отчетном периоде);
ж) информацию о пересмотре (если она была) в отчетном периоде методов начисления амортизации по объектам инвестиционной собственности;
з) сумму затрат в отчетном периоде на реконструкцию объектов инвестиционной собственности;
и) величину убытков от досрочной ликвидации зданий, на месте которых были возведены новые объекты инвестиционной собственности;
к) общую величину балансовой стоимости и накопленной амортизации (вместе с накопленным убытком от обесценения) на начало и конец отчетного периода;
л) сверку балансовой стоимости инвестиционной собственности на начало и конец отчетного периода, показывающую:
• прирост, отдельно раскрывая увеличения, произошедшие в результате приобретения объектов и вследствие последующих затрат, признанных как актив;
• прирост в результате приобретения посредством объединения бизнеса;
• амортизацию;
• сумму убытков от обесценения признанных и восстановленных в течение отчетного периода;
• чистые курсовые разницы, возникающие при пересчете финансовой отчетности в другой валюте представления и при переводе зарубежной деятельности в валюту представления отчитывающегося предприятия;
• перевод объектов инвестиционной недвижимости в категорию запасов и недвижимости, занимаемой владельцем, и наоборот;
• прочие изменения.
м) справедливую стоимость инвестиционной собственности. В исключительных случаях, когда величину последней нельзя определить с достаточной степенью достоверности, необходимо раскрывать по данным объектам следующую информацию:
• описание инвестиционной собственности;
• указание причин, в силу которых ее справедливая стоимость не может быть определена с достаточной степенью надежности;
• по возможности, границы расчетных оценок, в которых вероятнее всего находится величина справедливой стоимости применяемый в данных случаях метод их определения.
4.6. Условия переходного периода
63. Настоящее Положение требует применять подход, отличный от требований ПБУ 1/2008 Положения по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации», согласно которому требуется пересчет сравнительной информации, за исключением случаев, когда такой пересчет невыполним.
Переход на настоящее Положение отражается перспективно. Все корректировки отражаются в отчетности за отчетный год
64. Если на начало периода в отношении объекта, признанного инвестиционной собственностью имеется прирост стоимости от переоценки, то сумма, накопленная от прироста и отраженная в добавочном капитале, переносится в начальное сальдо нераспределенной прибыли отчетного года.
При выборе модели учета по справедливой стоимости, на начало отчетного периода, в котором осуществляется переход на настоящее ПБУ, следует оценить объект инвестиционной собственности по справедливой стоимости. Разница между балансовой стоимостью на эту дату и справедливой относится на прочие доходы/ расходы.
65. При выборе модели учета по фактической стоимости, следует продолжать использовать балансовую стоимость объекта, которая была установлена на отчетную дату, года предшествующего году перехода на настоящее Положение. Если организация использовала в отношении объекта, классифицируемого в соответствии с настоящим Положением как инвестиционная собственность, модель переоценки, то переоценку следует прекратить.
66. Требования, изложенные в пункте 18, в отношении первоначальной оценки инвестиционного имущества, приобретенного в результате операции обмена активами, должны применяться перспективно только к будущим операциям, т. е. операциям, совершенным с даты применения настоящего Положения.
67. В балансе на отчетную дату года, в котором осуществлен переход на настоящее Положение, организация показывает инвестиционную собственность по отдельной статье, имеющей соответствующее название.
Заключение
В настоящее время во всем мире к недвижимости, как классу инвестиционных активов, приковано внимание, как инвесторов, так и исследователей. Бизнесмены развитых стран рассматривают недвижимость как актив, занимающий значительное место в инвестиционном портфеле. Количество инвесторов, стремящихся получить финансовую выгоду от данного типа операций на рынке, ежегодно возрастает.
В России недвижимость считается одним из самых надежных активов, особенно в крупных городах и мегаполисах, где регулярно растет не только спрос на недвижимость, но и цена. Для расширения национального рынка и привлечения потенциальных инвесторов необходимо реформировать уже сложившуюся систему нормативного регулирования в соответствии с требованиями современных реалий: наличие значительного рынка инвестиционной недвижимости диктует необходимость представления о ней достоверной отчетной информации всем заинтересованным лицам и выделения в качестве самостоятельной учетной единицы.
Согласно Российской системе бухгалтерского учета такого актива как «инвестиционная недвижимость» на сегодняшний день не существует и, как следствие, пользователи финансовой отчетности не могут получить подобной информации. В Международных стандартах финансовой отчетности, признанных во всем мире, инвестиционная недвижимость представлена отдельной статьей в Отчете о финансовом положении предприятия, и правила для ее отражения аккумулированы в МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество».
В соответствии с МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество», под инвестиционной собственностью понимается недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала, или того и другого, но: а) не для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, в административных целях; а также b) не для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности.
Установлено, что инвестиционная собственность является особым объектом. В отличие от основных средств, выступающих как активы, генерирующие денежные потоки в процессе их использования непосредственно самой организацией, инвестиционная недвижимость приносит выгоды без самоиспользования компанией. Отсюда следует и особый подход к ее управлению и к правилам учетного представления.
В результате исследования инвестиционной недвижимости как экономической категории нами предложена классификация для целей формирования информации в учете и отчетности:
• земля;
• готовое здание;
• часть готового здания;
• здание, находящееся в стадии строительства;
• часть здания, находящегося в стадии строительства.
Очевидно, что от характера объекта зависят и способы его использования, и затраты на его хранение, содержание, и различные специфические риски, и размеры, сроки получения доходов и многие другие факторы. В отчетности такая информация необходима для того, чтобы сделать соответствующие раскрытия.
Анализ зарубежной методологии и практики учета инвестиционной собственности показал, что из четырнадцати исследованных иностранных государств в тринадцати из них применяются особые правила для отражения инвестиционного имущества: оно отражается в отчете о финансовом положении в отдельной статье, определяется оценка справедливой стоимости для отражения в отчетности либо для раскрытия информации в примечаниях. Причем в некоторых странах для отражения в отчете о финансовом положении допускается аналогично МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество» выбор одного из двух вариантов (по фактическим затратам или по справедливой стоимости), а в некоторых (например, Великобритания и Ирландия) только по справедливой стоимости (табл. 2).
В США нет отдельного стандарта, посвященного учету инвестиционного имущества. Порядок его учета аналогичный учету основных средств и существенно отличается от МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество» (табл. 3).
При этом особые правила для отражения инвестиционной недвижимости предусмотрены для инвестиционных компаний, в том числе учет такого имущества по справедливой стоимости.
В настоящее время в США обсуждается проект стандарта по учету инвестиционной недвижимости, работа над ним ведется в рамках сближения МСФО и ГААП США. Стандарт США не будет полной копией МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество», предполагается, что права выбора метода оценки у компаний не будет, они должны будут отражать инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости.
В соответствии с МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество», организация обязана определять справедливую стоимость объектов инвестиционной собственности либо для их оценки (при выборе модели учета по справедливой стоимости), либо для раскрытия информации (при выборе модели учета по фактическим затратам). Стандарт рекомендует, но не требует привлекать для определения справедливой стоимости инвестиционного имущества независимого оценщика, имеющего признанную профессиональную квалификацию, и актуальный опыт проведения оценки инвестиционного имущества подобной категории и того же местонахождения, что и оцениваемый объект.
Наиболее близким к инвестиционной собственности в РСБУ по значению объектом учета на сегодняшний день являются доходные вложения в материальные ценности, учитываемые на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Согласно плану счетов к ним относят основные средства, предназначенные для предоставления организацией в аренду во временное использование с целью получения дохода.
Доходные вложения в материальные ценности не могут соответствовать в полном объеме инвестиционной недвижимости, признанной в соответствии с МСФО. Счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности» по сути, является "производным" от счета 01 «Основные средства» с аналогичным порядком формирования стоимости и регулирования ПБУ 6/01 «Учет основных средств». Кроме того, объекты инвестиционной недвижимости, главным образом, отражаются в основных средствах, например, на субсчете «Основные средства, сданные в аренду» счета 01 «Основные средства». А счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности» предназначен, прежде всего, для отражения лизинговых операций, то есть по договорам финансовой аренды.
Для решения задачи корректного отражения в бухгалтерской (финансовой) отчетности инвестиционной недвижимости в РСБУ возможны различные варианты действий: принять в РСБУ полностью правила учета инвестиционной недвижимости МСФО; создать абсолютно новые правила учета инвестиционной недвижимости для РСБУ или откорректировать правила учета инвестиционной недвижимости МСФО для РСБУ. Наиболее предпочтительным, на наш взгляд, является именно последний вариант, так как он позволяет актуализировать правила МСФО и сделать их более четкими.
Вследствие вышесказанного очевидна необходимость разработки Проекта Федерального национального стандарта "Учет инвестиционной собственности", в котором должны быть четко определены правила признания, оценки и учета данных активов с учетом особенностей российского бизнеса – среды и правового поля.
Для отражения инвестиционной недвижимости следует использовать модель учета по справедливой стоимости. Для пользователей, прежде всего, важна информация о том какие денежные потоки будут генерироваться объектами инвестиционной недвижимости. Главным становится необходимость сообщения пользователям информации о справедливой стоимости этого объекта, то есть оценки рынком будущих выгод, содержащихся в нем. Не случайно, поэтому для инвестиционной недвижимости предлагается в МСФО модель оценки по справедливой стоимости.
Методологические основы учетного отражения инвестиционной собственности в России должны включать: принципы, на которых строится учетное отражение инвестиционной собственности; критерии признания объектов в качестве инвестиционной недвижимости и установление их выполнения; совокупность методов ее учетного представления в отчете о финансовом положении (бухгалтерском балансе), включая методы определения ее балансовой стоимости; определение результата от ее наличия на предприятии и операций с ней, и представление этих результатов в отчете о совокупном доходе; методы представления информации об инвестиционной недвижимости в отчете о движении денежных средств; требования к раскрытию информации об инвестиционной недвижимости; правила переклассификации объектов в актив «инвестиционная недвижимость» и из этого актива в другие активы.
На наш взгляд, целесообразно в действующий план счетов бухгалтерского учета ввести новый счет бухгалтерского учета 06 «Инвестиционное имущество». Данный счет будет предназначен для обобщения информации о наличии и движении объектов инвестиционного имущества, предоставляемых организацией за плату во временное использование для получения дохода или прироста стоимости капитала. Принятие к бухгалтерскому учету объектов инвестиционного имущества, а также изменение первоначальной стоимости их при ремонте и реконструкции отражается по дебету счета 06 "Инвестиционное имущество" в корреспонденции со счетом 08 "Вложения во внеоборотные активы". По аналогии с МСФО, где информация об инвестиционной собственности раскрывается в бухгалтерском балансе в разделе «Внеоборотные активы» по одноименной статье и в примечаниях к финансовой отчетности (IAS 1) «Предоставление финансовой отчетности», считаем необходимым в отечественном балансе включить строку, где будет отражено инвестиционное имущество, обособленное из состава основных средств, что является очень важным решением для инвесторов. При этом требования к раскрытию информации должны различаться в зависимости от модели, выбранной для последующей оценки земли и зданий.
Кроме того, анализ нормативно-правового регулирования и практики учета основных средств (недвижимое имущество по российским правилам включается в их состав), обуславливает целесообразность уточнения целого ряда положений. В частности, необходимо узаконить норму, что в «первоначальную стоимость объекта инвестиционной собственности должна включаться также сумма предварительной оценки затрат на демонтаж и удаление объекта основных средств и восстановление природных ресурсов на занимаемом им участке, в отношении которых предприятие принимает на себя обязательства либо при приобретении этого объекта, либо вследствие его использования на протяжении определенного периода в целях, не связанных с созданием запасов в течение этого периода». Также следует изменить порядок оценки инвестиционной собственности, созданной собственными силами.
Требуют уточнения и действующие положения в области учета общехозяйственных расходов. Следует изменить порядок оценки основных средств, приобретенных в обмен на немонетарные актив(ы), либо в обмен на сочетание монетарных и немонетарных активов.
Необходимо привести в соответствие с требованиями МСФО 16 «Основные средства» периодичность проведения переоценок основных средств. А именно, ежегодно – по объектам, где она значительно изменяется в течение года; а по остальным – раз в 3–5 лет.
С целью достоверного отражения в отчетности реальной стоимости объектов основных средств инвестиционной собственности целесообразно установить норму, что ликвидационная стоимость и срок полезного использования актива должны пересматриваться как минимум один раз в конце каждого года.
Также в части амортизации основных средств необходимо:
• дополнить действующие правила нормой, что «метод амортизации, применяемый в отношении актива, должен пересматриваться как минимум один раз в конце каждого отчетного года и, в случае значительного изменения в предполагаемой структуре потребления будущих экономических выгод, заключаемых в активе, метод должен быть изменен с целью отражения такого изменения структуры»;
• пересмотреть в сторону унификации с МСФО действующие положения, касающиеся сроков начала и окончания начисления амортизации по объектам основных средств.
Литература
1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995).
2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013), (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ).
3 Постановление Правительства РФ от 6 марта 1998 г. № 283 «Об утверждении Программы реформирования бухгалтерского учета в соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности».
4 Постановление Правительства РФ от 25.02.2011 N107 (ред. от 27.01.2012) «Об утверждении Положения о признании Международных стандартов финансовой отчетности и Разъяснений Международных стандартов финансовой отчетности для применения на территории Российской Федерации».
5 Федеральный закон от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете».
6 Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
7 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 21.12.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. Федеральных законов от 29.12.2004 N 189-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ).
8 Федеральный закон от 22.08.2004 N 122-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2014).
9 Федеральный закон от 27.07.2010 № 08-ФЗ «О консолидированной финансовой отчетности».
10 Приказ Минфина РФ от 19.11.2002 № 114н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций» ПБУ 18/02».
11 Приказ Минфина РФ от 29.07.1998 № 34н «Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации».
12 Приказ Минфина РФ от 13.12.2010 № 167н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы» (ПБУ 8/2010)».
13 Приказ Минфина РФ от 02.07.2002 № 66н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Информация по прекращаемой деятельности» ПБУ 16/02».
14 Приказ Минфина РФ от 02.07.2010 № 66н «О формах бухгалтерской отчетности организаций».
15 Приказ Минфина РФ от 29.04.2008 № 48н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Информация о связанных сторонах» (ПБУ 11/2008)».
16 Приказ Минфина РФ от 25.11.1998 № 56н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «События после отчетной даты» (ПБУ 7/98)».
17 Приказ Минфина РФ от 25.11.2011 № 160н «О введении в действие Международных стандартов финансовой отчетности и разъяснений Международных стандартов финансовой отчетности на территории Российской Федерации».
18 Приказ Минфина РФ от 06.10.2008 Ш06н (ред. от 18.12.2012) «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» (ПБУ 1/2008)».
19 Приказ Минфина РФ от 24.10.2008 № 16н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Учет договоров строительного подряда» (ПБУ 2/2008)».
20 Приказ Минфина РФ от 27.11.2006 № 54н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Учет активов и обязательств, стоимость которых выражена в иностранной валюте» (ПБУ 3/2006)».
21 Приказ Минфина РФ от 0.07.1999 № 3н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Бухгалтерская отчетность организации» (ПБУ 4/99)».
22 Приказ Минфина РФ от 09.06.2001 № 4н «Об утверждении
положения по бухгалтерскому учету «Учет материально
производственных запасов» (ПБУ 5/01)».
23 Приказ Минфина РФ от 30.03.2001 № 6н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01)».
24 Приказ Минфина РФ от 06.05.1999 Ш2н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» (ПБУ 9/99)».
25 Приказ Минфина РФ от 06.05.1999 N33h «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» (ПБУ 10/99)».
26 Приказ Минфина РФ от 08.11.2010 Ш43н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Информация по сегментам» (ПБУ 12/2010)».
27 Приказ Минфина РФ от 16.10.2000 № 2н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Учет государственной помощи» (ПБУ 13/2000)».
28 Приказ Минфина РФ от 27.12.2007 № 53н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Учет нематериальных активов» (ПБУ 14/2007)».
29 Приказ Минфина РФ от 06.10.2008 Ш07н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Учет расходов по займам и кредитам» (ПБУ 15/2008)».
30 Приказ Минфина РФ от 19.11.2002 Ш15н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Учет расходов на научноисследовательские, опытно-конструкторские и технологические работы» (ПБУ 17/02)».
31 Приказ Минфина РФ от 10.12.2002 Ш26н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Учет финансовых вложений» (ПБУ 19/02)».
32 Приказ Минфина РФ от 24.11.2003 Ш05н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Информация об участии в совместной деятельности» (ПБУ 20/03)».
33 Приказ Минфина РФ от 28.06.2010 № 3н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Исправление ошибок в бухгалтерском учете и отчетности» (ПБУ 22/2010)».
34 Приказ Минфина РФ от 02.02.2011 № 1н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Отчет о движении денежных средств» (ПБУ 23/2011)».
35 Приказ Минфина РФ от 06.10.2011 № 25н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Учет затрат на освоение природных ресурсов» (ПБУ 24/2011)».
36 Приказ Минфина РФ от 25.10.2010 № 32н «Положение по бухгалтерскому учету «Изменения оценочных значений» (ПБУ 21/2008).
37 Концепция развития бухгалтерского учета в Российской Федерации на среднесрочную перспективу. Одобрена Приказом Минфина РФ от 1 июля 2004 г. № 180.
38 Концепция бухгалтерского учета в рыночной экономике России. Одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине РФ и Президентским советом ИПБ России 29 декабря 1997 г.
39 Концепция подготовки и представления финансовой отчетности, редакция 2001 г. URL:
http://www.kuap.ru/docs/ifrs/2009/en/framework.pdf.
40 Концепция развития бухгалтерского учета и отчетности в Российской Федерации на среднесрочную перспективу (одобрена Приказом Минфина России от 01.07.2004 N 180).
41 Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 16 "Основные средства" (ред. от 31.10.2012) (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 25.11.2011 N 160н).
42 Международный стандарт финансовой отчетности МСФО (IAS) 1 "Представление финансовой отчетности" // Приказ Минфина России от 25.11.2011 N 160н.
43 Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 2 "Запасы" // Приказ Минфина России от 25.11.2011 N 160н.
44 Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 40 "Инвестиционное имущество" // Приказ Минфина России от 25.11.2011 N 160н.
45 Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости" // Приказ Минфина России от 18.07.2012 N 106н.
46 Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности (утверждены Минимуществом России 26.11.2002 N СК-4/21297).
47 Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)": Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255.
48 Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств: Приказ Минфина России от 13.10.2003 N 91н.
49 Безверхий К.В. Международный и украинский опыт бухгалтерского учета в сравнительном аспекте // Международный бухгалтерский учет, 2014, № 27 (321).
50 Бородин О. А. Современные аналитические подходы к формированию бухгалтерской оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости // Международный бухгалтерский учет, 2013, № 38 (284).
51 Вахрушина М.А. Бородин О.А. Проблемы первоначальной оценки инвестиционной недвижимости: сравнительный анализ принципов МСФО и РСБУ // Международный бухгалтерский учет, 2012, № 23.
52 Васильев Ю.А. Оцениваем инвестиции по МСФО // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение, 2012, № 10.
53 Гетьман В.Г., Гришкина С.Н., Рожнова О.В., Сафонова И.В. Бухгалтерский учет в условиях модернизации экономики России: монография/ под ред. В.Г. Гетьмана, О. М.: Финансовый университет, 2012.
54 Гетьман В.Г., Гришкина С.Н., Рожнова О.В., Сафонова И.В., Сиднева В.П. Формирование учетной информации на предприятиях малого бизнеса. М.: Угрешская типография, 2012.
55 Гетьман В.Г., Гришкина С.Н., Рожнова О.В., Сафонова И.В., Сиднева В.П. Концептуальные и методические подходы к оценке учетных объектов по справедливой стоимости. М.: Угрешская типография, 2013.
56 Гетьман В.Г., Гришкина С.Н., Рожнова О.В., Сафонова И.В. Внедрение МСФО в России: Состояние, проблемы и перспективы М.: Финансовый университет, 2014.
57 Гетьман В.Г. Назревшие вопросы совершенствования бухгалтерского учета основных средств // Международный бухгалтерский учет, 2013, № 14 (145).
58 Гетьман В.Г. Совершенствование методологии учета затрат на НИОКР и восстановление основных средств// Международный бухгалтерский учет, 2011, № 47(197).
59 Гетьман В.Г. Учет природного капитала и истинных издержек// Международный бухгалтерский учет, 2012, № 17.
60 Гетьман В.Г. XXXII Конгресс Европейской ассоциации бухгалтеров // Все для бухгалтера, 2009, № 8.
61 Гетьман В.Г. О проекте МСФО "Оценка по справедливой стоимости" // Международный бухгалтерский учет, 2010, № 13 (145).
62 Гетьман В.Г. Резервы совершенствования бухгалтерского учета и отчетности коммерческих организаций в России // "Международный бухгалтерский учет", 2012, № 41.
63 Гетьман В.Г. Бухгалтерский учет в России: проблемы совершенствования его концептуальных основ и подготовки кадров // "Все для бухгалтера", 2012, № 6.
64 Гришкина С.Н., Конторович О.И. Развитие концептуальных подходов оценки в российской системе учета и отчетности на основе МСФО // Известия Волгоградского государственного технического университета, 2013, № 11 (114).
65 Гришкина С.Н., Конторович О.И. Применение справедливой стоимости в финансовой отчетности: современные подходы составителей и оценщиков // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2013, № 10 (145).
66 Гришкина С.Н. Применение концепции справедливой стоимости в России // Учет и контроль в управлении предпринимательской деятельностью. Сборник материалов международной научно-практической конференции. – Кировоград: КНТУ, 2013.
67 Гришкина С.Н., Конторович О.И. Использование МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» профессиональными оценщиками // Учет и контроль в управлении предпринимательской деятельностью. Сборник материалов международной научнопрактической конференции. – Кировоград: КНТУ, 2013.
68 Гришкина С.Н., Сафонова И.В. Проблемы и перспективы развития бухгалтерского учета на предприятиях малого бизнеса // Международный бухгалтерский учет, 2011, № 47.
69 Гришкина С.Н. Проблемы и перспективы применения Международных стандартов финансовой отчетности в аграрном секторе экономики// Аудиторские Ведомости, 2012, № 6.
70 Гришкина С. Н. Применение Международных стандартов финансовой отчетности в аграрном секторе экономики// Экономика, труд, управление в сельском хозяйстве, 2012, № 2(11).
71 Игнатова Н.В. Необходимость обособления инвестиционной недвижимости // Все для бухгалтера, 2008, № 8 (224).
72 Куликова Л.И. Модели учета инвестиционной недвижимости после первоначального признания в соответствии с МСФО (IAS) 40, № 10 (208), 2012.
73 Лазаришина И.Д., Хомедюк В.А. Совершенствование отдельных составляющих финансовой отчетности: методический аспект // Международный бухгалтерский учет, 2011, № 10 (160).
74 Малюга Н., Вашекова М., Винярска К. Бухгалтерский учет в зарубежных странах // Международный бухгалтерский учет, 2009, № 10 (130).
75 Мирошникова О.А. Российский опыт исследования истории объектов недвижимого имущества, 2007.
76 Нейл Кросби, Джон Хеннеберри Изменяющаяся практика инвестиционной оценки в Великобритании // Вопросы оценки, 2010, № 4.
77 Петров А.М., Лымарь М.П. Сравнительный анализ бухгалтерского учета активов в России и Китае // Международный бухгалтерский учет, 2014, № 27 (321).
78 Полищук И. Р., Супрунова И. В. Учет операций с инвестиционной недвижимостью в Украине: перспективы развития // Международный бухгалтерский учет, 2012, № 39 (237).
79 Полтев К. Национальное состояние // Итоги, 2012, № 48 (859).
80 Рожнова О.В. Актуальные вопросы оценки по справедливой стоимости активов и обязательств // Международный бухгалтерский учет, 2013, № 23.
81 Рожнова О.В. Актуальные вопросы оценки по справедливой стоимости активов и обязательств // Международный бухгалтерский учет, 2013, № 23.
82 Рожнова О.В., Марков В.В., Игумнов В.М. Транспарентность как приоритетное направление повышения качества отчетности предприятий // Известия МГТУ «МАМИ», 2013, т.5., № 1(15).
83 Рожнова О.В., Игумнов В.М. Формирование и оценка транспарентной финансовой отчетности // Аудиторские ведомости, 2012, № 10.
84 Рожнова О.В., Сиднева В.П. Экономические основы инвестиционной недвижимости для целей учета и отчетности // Инновации и инвестиции, 2014, № 5.
85 Сафонова И. В. Проблемы раскрытия отчетной информации по справедливой стоимости в практике российских компаний // Учет и контроль в управлении предпринимательской деятельностью. Сборник материалов международной научно-практической конференции. – Кировоград: КНТУ, 2013.
86 Сиднева В.П. Актуальные вопросы оценки по справедливой стоимости обязательств и собственных долевых инструментов // Экономика и управление: проблемы, решения, М.: 2014, № 3.
87 Сиднева В.П. Костенко О.И. Проблемы применения концепции справедливой стоимости в России, пути их решения и дальнейшие перспективы // Экономика. Бизнес. Банки. М.: 2014, № 2 (7).
88 Сиднева В.П., Астахова Ю.В. Формирование справедливой стоимости обязательств и собственных долевых инструментов // Учет и контроль в управлении предпринимательской деятельностью. Сборник материалов международной научно-практической конференции. – Кировоград: КНТУ, 2013.
89 Сунь Линь, Абдалова Е.Б. Реформирование бухгалтерского учета в странах с переходной экономикой на примере России и Китая. Устойчивое развитие экономики: международные и национальные аспекты. Материалы международной научно-практической конференции, посвященной 20-летию финансово-экономического факультета (Новополоцк, 25–26 октября 2012 г.). Новополоцк, ПГУ, 2012 г.
9 °Cунь Линь, Осипов М.А., Абдалова Е.Б. Развитие регулирования учета в странах с переходной экономикой и исследование экономических последствий интернационализации положений по бухгалтерскому учету на примере Китая. Журнал «Известия Санкт-
Петербургского университета экономики и финансов», № 3 (75), СПб, Изд-во СПбГУЭФ, 2012.
91 Сухова С. Госнефть/ Политика и экономика в России // Итоги, 2012, № 44 (855).
92 Уильям Таубман, Хрущев, М., Молодая гвардия, 2008.
93 Чижевская Л.В. Нормативное регулирование оценки инвестиционной недвижимости в бухгалтерском учете: национальный и международный уровни // Международный бухгалтерский учет, 2011, № 17 (167).
94 Чистяков Ю.Р. Интерпретация основных средств в бухгалтерском учете и экономическом анализе для оценки эффективности их использования // Бухгалтер и закон, 2011, № 11.
95 Шелагинов В., Штейнман В., Цуркан В. Бухгалтерский учет в зарубежных странах // Международный бухгалтерский учет, 2009, № 11 (131).
96 Яковлева Л.Я. Учет объектов инвестиционной недвижимости по первоначальной стоимости: международный и российский подход // Инновационное развитие экономики, 2014, № 3 (20).
97 Международные стандарты финансовой отчетности: Учебник. Под ред. Гетьмана В.Г. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ИНФРА – М, 2012.
98 Международные стандарты оценки 2011/Пер. с англ. под ред. Г.И. Микерина, И. Л. Артеменкова. – М.: Саморегулируемая общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2013.
99 Положение (стандарт) бухгалтерского учета 32 «Инвестиционная недвижимость»: приказ Министерства финансов Украины от 2 июля 2007 г. № 779 [Электронный ресурс].
100 Проект Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» [Электронный ресурс].
101 Международные стандарты финансовой отчетности для предприятий малого и среднего бизнеса. Лондон. КМСФО 2009. URL: http: www.ifrs.org/.
102 Ernst & Young: "Единые указания по оценке справедливой стоимости". URL: http//www.ey.com/ru/IFRS.
103 Официальный сайт Минфина России. URL:
http://www.minfin.ru.
104 Официальный сайт Совета по Международным стандартам финансовой отчетности (IASB). URL: http://www.iasb.org.
105 URL: http://www.nsfo.ru.
106 LOGISTIC.RU. URL:
http://www.logistic.ru/artides/artic.php?num=62.
107 Базэл-недвижимость/ URL: http://www.basd-realty.ru/analytics/Text/79/.
108 Международный совет по стандартам оценки. URL: http://www.ivsc.org.
109 URL: http://www.minfin.ru.
110 URL: http://www.ifrs.org.
111 URL: https://asc.fasb.org.
112 URL: https://frc.org.uk.
113 URL: www.economie.gouv.fr.
114 URL: www.bundesfinanzministerium.de.
115 URL: www.mof.go.jp/english/index.html.
116 URL: www.mof.gov.cn/index.html.
117 URL: http://www.hkicpa.org.hk.
118 URL: http://www.ccdg.gov.sg/frs/index.html.
119 URL: www.ccdg.gov.sg/frs/in_index_new.html.
120 URL: http://www.mca.gov.in.
121 URL: http://www.iasplus.com/en/jurisdictions/oceania/australia.
122 URL: sraeler.narod.ru/israel52.html.
123 URL: www.fm.gov.lv.
124 URL: www.minfin.gov.ua/.
125 URL: www.minfin.gov.kz/irj/portal/anonymous.
126 URL: http://www.maliyye.gov.az/.
Приложение А
СТандарт финансовой отчетности, применяемый в Великобритании и Ирландии
Секция (раздел) 16
Инвестиционное имущество (IRS 102)
Сфера применения данного раздела
16.1 Этот раздел используется при учете инвестиций в землю и здания, которые подпадают под определение инвестиционной собственности в пункте 16.2 и некоторых имущественных отношений, принадлежащих арендатору по договору операционной аренды (см. пункт 16.3), которые рассматриваются как инвестиционная собственность. Только та инвестиционная собственность чья справедливая стоимость может быть надежно оценена без чрезмерных затрат и усилий в оперативном режиме учитывается в соответствии с настоящим разделом по справедливой стоимости через прибыль или убыток. Остальная инвестиционная собственность учитывается как основные средства с использованием модели учета по первоначальной стоимости согласно разделу 17 – Основные средства и продолжают учитываться в рамках раздела 17 до того момента, как оценка по справедливой стоимости не станет доступной и ожидается, что справедливая стоимость будет надежно оценена в оперативном режиме.
Определение и первоначальное признание инвестиционной собственности
16.2 Инвестиционная собственность – это собственность (земля или здание, или часть здания, или обоих) принадлежащая собственнику или арендатору по договору финансовой аренды с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала или того и другого, а не для:
– использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг или для административных целей; или
– продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности.
16.3 Имущественные отношения арендатора по договору операционной аренды могут быть классифицированы и учитываться в качестве инвестиционной собственности если, и только если, собственность во всем остальном соответствует определению инвестиционного имущества и арендатор может измерить справедливую стоимость объекта недвижимости без чрезмерных затрат и усилий в оперативном режиме.
16.3 А Недвижимость, находящаяся в собственности, в первую очередь для предоставления социальных льгот, например, социального жилья находящегося в собственности у организации, которая занимается обеспечением общественных интересов, не должны классифицироваться в качестве инвестиционной собственности и учитываются в составе основных средств в соответствии с разделом 17.
16.4 Объекты собственности смешанного назначения должны быть разделены между инвестиционной недвижимостью и основными средствами. Тем не менее, если справедливая стоимость компонента инвестиционной собственности не может быть надежно оценена без чрезмерных затрат или усилий, вся собственность должна учитываться в составе основных средств в соответствии с разделом 17.
Оценка при первоначальном признании
16.5 Предприятие должно оценивать инвестиционное имущество по его стоимости при первоначальном признании. Стоимость купленного инвестиционного имущества включает стоимость приобретения и непосредственно относящихся затрат, таких как юридические и брокерские вознаграждения, передачу собственности и других операционных затрат. Если оплата откладывается на срок, превышающий обычные условия кредитования, то первоначальная стоимость инвестиционного имущества равна текущей стоимость всех будущих платежей. Предприятие должно определить стоимость самостоятельно построенной инвестиционной собственности в соответствии с пунктами 17.10 до 17.14.
16.6 Первоначальная стоимость имущественного права в рамках аренды, классифицируемого в качестве инвестиционной собственности, определяется в том же порядке, как и для финансовой аренды, в соответствии с пунктами 20.9 и 20.10, даже если договор аренды в ином случае будет классифицирован как операционная аренда в рамках Секции 20 Аренда. Другими словами, новый актив признается по наименьшей из справедливой стоимости имущества и приведенной стоимости минимальных арендных платежей. Эквивалентная сумма признается в качестве обязательства в соответствии с пунктами 20.9 и 20.10. Любая надбавка, выплаченная за аренду, рассматривается как часть минимальных арендных платежей для этой цели, и, следовательно, входит в стоимость актива, но исключается из обязательства.
Оценка после признания
16.7 Инвестиционное имущество, чья справедливая стоимость может быть надежно оценена без чрезмерных затрат или усилий измеряется по справедливой стоимости на каждую отчетную дату, а изменения в справедливой стоимости признаются в составе прибыли или убытка. Если имущественное право проводятся на условиях аренды, классифицируемое как инвестиционное имущество, объект учитываются по справедливой стоимости, само право, а не основные средства. В пунктах 11.27 до 11.32 даны указания относительно определения справедливой стоимости. Предприятие должно учитывать все другие инвестиции в недвижимость в качестве объектов основных средств с использованием модели первоначальной стоимости в разделе 17.
Переклассификация
16.8 Если надежная оценка по справедливой стоимости не доступна без чрезмерных затрат или усилий для элемента инвестиционной недвижимости, оцениваемой с использованием модели справедливой стоимости, предприятие должно в дальнейшем учитывать этот элемент в качестве объектов основных средств в соответствии с разделом 17 до того, как надежная оценка справедливой стоимости становится доступной. Балансовая стоимость инвестиционной собственности на эту дату становится его стоимость в соответствии с разделом 17. Параграф 16.10 (е)(ш) требует раскрытия этого изменения. Это изменение обстоятельств, а не изменение учетной политики.
16.9 Исключением из случаев, предусмотренных пунктом 16.8, является ситуация когда предприятие должно переклассифицировать собственность в инвестиционную недвижимость или обратно, только если имущество подпадает или перестает соответствовать определению инвестиционной собственности.
Раскрытие информации
16.10 Предприятие должно раскрывать следующую информацию для всего инвестиционного имущества, учитываемого по справедливой стоимости через прибыль или убыток (параграф 16.7):
(a) методы и значительные допущения, применяемые для определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости;
(b) степень, в которой справедливая стоимость инвестиционной собственности (измеренная или раскрытая в финансовой отчетности) основана на оценке независимого оценщика, обладающего признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавним опытом в определении стоимость схожей в местоположении и класса инвестиционной собственности. Если не было подобной оценки, то этот факт должен быть раскрыт;
(c) наличие суммы ограничений в отношении реализуемости инвестиционной недвижимости или перевода дохода и поступлений от выбытия;
(d) договорные обязательства для покупки, строительства или разработки инвестиционной собственности или для ремонта, технического обслуживания или совершенствования; и
(e) сверку между балансовой стоимостью инвестиционной недвижимости на начало и конец периода, показывая отдельно:
(i) дополнения, раскрывающие отдельно эти увеличения в результате приобретения в процессе объединения компаний;
(ii) чистые доходы или убытки от корректировки справедливой стоимости;
(iii) переклассификация в основные средств, когда надежная оценка справедливой стоимости не доступно без чрезмерных затрат или усилий (см. пункт 16.8);
(iv) переклассификация из категории запасов и недвижимости, занимаемой владельцем; и
(v) и другие изменения.
Эта выверка не должна быть представлена за предыдущие периоды.
16.11 В соответствии с Разделом 20 договоров аренды, предприятие должно предоставить все соответствующие раскрытия, требуемые в этом разделе о аренде, в которую он вошел.
Примечания
1
Таблица подготовлена по материалам публикации IFRS «Compared to US GAAP: an overview». Источник: kpmg.com/ifrs
(обратно)2
(обратно)
3
Т.е акции типа А на китайских биржах и акции типа Н на Гонконгской бирже
(обратно)4
Положение (стандарт) бухгалтерского учета 32 «Инвестиционная недвижимость»: приказ Министерства финансов Украины от 2 июля 2007 г. № 779. [Электронный ресурс].
(обратно)5
Полищук И.Р., Супрунова И.В. Учет операций с инвестиционной недвижимостью в Украине: перспективы развития, Ж.: «Международный бухгалтерский учет», № 39 (237), 2012
(обратно)6
Чижевская Л.В. Нормативное регулирование оценки инвестиционной недвижимости в бухгалтерском учете: национальный и международный уровни, Ж.: «Международный бухгалтерский учет», № 17 (167), 2011
(обратно)7
Чижевская Л.В. Нормативное регулирование оценки инвестиционной недвижимости в бухгалтерском учете: национальный и международный уровни, Ж.: «Международный бухгалтерский учет», № 17 (167), 2011
(обратно)8
Полищук И.Р., Супрунова И.В. Учет операций с инвестиционной недвижимостью в Украине: перспективы развития, Ж.: «Международный бухгалтерский учет», № 39 (237), 2012
(обратно)9
В оценочной практике этому подходу соответствует сравнительный
(обратно)10
Международный совет по стандартам оценки: [сайт]. URL: http://www.ivsc.org
(обратно)11
Проект Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» «Консультант плюс»
(обратно)Оглавление
Предисловие Глава 1 Инвестиционная собственность как экономическая категория и совершенствование методологических подходов к ее учетному отражению 1.1. Экономическая сущность инвестиционной недвижимости 1.2. Методологические подходы к учетному отражению инвестиционной недвижимости Глава 2 Зарубежная практика учета инвестиционной собственности 2.1. Современные подходы к признанию и оценке инвестиционной собственности в различных учетных системах 2.2. Определение справедливой стоимости инвестиционного имущества Глава 3 Анализ и критическая оценка отдельных аспектов отечественной практики учета инвестиционной собственности 3.1. Нормативно-правовое регулирование учета недвижимого имущества в России 3.2. Предложения по уточнению действующих отечественных положений по учету недвижимого имущества Глава 4 Проект федерального стандарта по бухгалтерскому учету «Учет инвестиционной собственности» 4.1. Общие положения 4.2. Первоначальная оценка инвестиционной собственности 4.3. Последующая оценка инвестиционной собственности 4.4. Списание инвестиционной собственности 4.5. Раскрытие информации 4.6. Условия переходного периода Заключение Литература Приложение А СТандарт финансовой отчетности, применяемый в Великобритании и Ирландии
